Ipoteche

La disdetta anticipata delle ipoteche a tasso fisso è costosa

Un divorzio, un nuovo posto di lavoro o il decesso del partner possono costringere a vendere la propria casa e a risolvere l’ipoteca a tasso fisso anticipatamente. In tali casi, i creditori esigono una cosiddetta indennità di uscita, che può ammontare anche a diverse decine di migliaia di franchi.

Gabriella Mannino

Perito immobiliare

Se un’ipoteca a tasso fisso viene risolta prima del dovuto, la banca investe il credito ipotecario rimborsato per la durata residua sul mercato monetario o dei capitali. Se ottiene un interesse inferiore a quello dell’ipoteca, subisce una perdita che andrà appunto a carico del debitore.

Un esempio concreto: una coppia sposata stipula un'ipoteca a tasso fisso a 10 anni con un tasso ipotecario del 2 percento. Dopo cinque anni la coppia divorzia e decide di vendere la casa risolvendo l'ipoteca. Se la banca ottiene sul mercato dei capitali un interesse dello 0,5 percento per i successivi 5 anni, la sua perdita è pari all'1,5 percento all'anno o al 7,5 percento sull'intera durata restante.   Per un'ipoteca di 500'000 franchi ad esempio, questo si traduce nella significativa somma di 37'500 franchi.

La maggior parte degli istituti di credito non rivela ai loro clienti a quale interesse possono tornare a investire il denaro. Spesso tali istituti calcolano anche un certo margine, a loro esclusivo profitto. Vale la pena richiedere un computo trasparente e trattare sui costi di uscita.

Chi vende una proprietà immobiliare può aggiungere l’indennizzo per scadenza anticipata ai costi d’investimento. Questo riduce l’utile di vendita sul quale grava l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare.

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Alternative a una disdetta anticipata

Chi acquista un nuovo immobile in contemporanea alla vendita di quello vecchio può trasferire l’ipoteca vigente al nuovo oggetto. Di solito però questo non funziona, perché vendita e acquisto raramente coincidono. La banca dunque, in assenza di garanzie, potrebbe non riconfermare il credito – e finanziare due proprietà contemporaneamente non riesce a tutti.

Vi è anche la possibilità di trasferire l’ipoteca a tasso fisso al nuovo proprietario, a patto che, ovviamente, proprietario e acquirente siano d’accordo. Infatti, se quest’ultimo riesce a ottenere un’ipoteca più conveniente, si farà carico di quella vigente solo se il venditore pagherà la differenza degli interessi. Entrambe le parti riuscirebbero così a risparmiare parecchio denaro.