Ipoteche

La disdetta anticipata delle ipoteche a tasso fisso è costosa

In Svizzera le ipoteche a tasso fisso sono particolarmente apprezzate. Tuttavia, una disdetta anticipata può arrivare a costare anche decine di migliaia di franchi.

Gabriella Mannino

Perito immobiliare

Un divorzio, un nuovo posto di lavoro o il decesso del partner possono costringere a vendere la propria casa. Per tali circostanze esiste la possibilità di trasferire le ipoteche a tasso fisso in essere al nuovo proprietario. Sono ovviamente necessarie sia l'approvazione del creditore sia quella dell'acquirente.

Segua l’andamento dei tassi e del mercato ipotecario e riceva preziosi consigli per la sua strategia:

Vendere la casa: occhio alle perdite

Se il vecchio immobile viene venduto e, contemporaneamente, se ne compra uno nuovo, spesso è possibile trasferire l'ipoteca in essere al nuovo oggetto.

Tuttavia, se nessuna di queste possibilità è percorribile, non resta che la risoluzione anticipata dell'ipoteca a tasso fisso. In tal caso possono insorgere spese per diverse decine di migliaia di franchi, perché la banca investe il credito ipotecario rimborsato per la durata residua sul mercato monetario o dei capitali. Se la banca ottiene sul mercato dei capitali un interesse inferiore a quello dell'ipoteca, subisce una perdita che addebita al titolare dell'ipoteca come cosiddetta indennità di uscita.

Un esempio pratico: una coppia sposata stipula un'ipoteca a tasso fisso a 10 anni con un tasso ipotecario del 2 percento. Dopo cinque anni la coppia divorza e decide di vendere la casa risolvendo l'ipoteca. Se la banca ottiene sul mercato dei capitali un interesse dello 0,5 percento per i successivi 5 anni, la sua perdita è pari all'1,5 percento all'anno o al 7,5 percento sull'intera durata restante. Questa viene appunto addebitata ai titolari dell'ipoteca. Per un'ipoteca di 500'000 franchi ad esempio, questo si traduce nella significativa somma di 37'500 franchi.

Alcune banche addebitano ai proprietari di beni immobili, in aggiunta a quelli da pagare fino a fine scadenza, anche eventuali interessi negativi. Poche invece sono le banche che, nel caso gli interessi aumentino, li trasmettono ai rispettivi titolari di ipoteche.

Prima di stipulare un'ipoteca a tasso fisso è pertanto d'obbligo leggere tutte le clausole riportate a caratteri minuscoli e preferire finanziatori che contemplino un risarcimento a favore del beneficiario del credito in caso di interessi più elevati.

Condizioni per una disdetta anticipata

Le condizioni contrattuali della maggior parte delle banche prevedono una disdetta anticipata dell'ipoteca solo in caso di vendita dell'immobile. In presenza di altre motivazioni, il cliente dovrà negoziare la risoluzione con la banca.

Gli indennizzi per scadenza anticipata possono essere conteggiati come costi di investimento assieme all'imposta sugli utili da sostanza immobiliare, aspetto che riduce l'utile di vendita imponibile. Ciò è consentito soltanto nella misura in cui la risoluzione anticipata dell’ipoteca sia legata in modo "indissolubile" alla vendita dell'immobile.

Se l'ipoteca risolta viene sostituita da un'altra ipoteca presso lo stesso istituto, l'indennizzo per scadenza anticipata può essere rivendicato come interesse maturato sul debito ai fini dell'imposta sul reddito. Se per la nuova ipoteca si sceglie invece un’altra banca, l'indennizzo per scadenza anticipata non è deducibile fiscalmente. Tuttavia, in caso di vendita successiva, si possono dedurre i costi dall’imposta sugli utili da sostanza immobiliare.