Ipoteche: tassi d’interesse prossimi a un ribasso?

Le previsioni sui tassi vanno prese con le pinze. Più volte è stata annunciata un’inversione di tendenza che poi non si è concretizzata. Tuttavia, ad indicare che tra non molto i tassi d’interesse scenderanno ci sono diversi segnali. Quali sono?

Curva dei tassi invertita: questo fenomeno si verifica quando i tassi d’interesse delle ipoteche del mercato monetario (Saron) sono più alti di quelli per le ipoteche a tasso fisso. La curva oggi è invertita perché i mercati si attendono un calo degli interessi significativo. Un tale scenario, con ipoteche a breve termine più costose di quelle a lungo termine generalmente non dura a lungo. Questo perché una struttura dei tassi simile contraddice la logica in base alla quale il tasso d’interesse aumenta con l’aumentare della durata dell’ipoteca. Il motivo è semplice: una banca che vincola a un tasso di interesse fisso sul lungo termine con, ad esempio una ipoteca a tasso fisso a 10 anni, comporta più rischi. Infatti, con una durata maggiore sale anche il rischio di default. Per questo la banca si cautela con un premio di rischio.

Porto sicuro: sempre più investitori vedono la Svizzera come un porto sicuro. Ciò aumenta ulteriormente l’apprezzamento del franco svizzero – è quanto di fatto avvenuto nelle ultime settimane rispetto all’euro e al dollaro. Pertanto, i mercati ipotizzano che la Banca nazionale svizzera (BNS) ridimensioni il suo tasso di riferimento prima del previsto.

Cosa significa questo in concreto quando si stipula o si rinnova un’ipoteca? Decisive sono le attese sull’andamento futuro dei tassi. Chi vuole stipulare o rinnovare oggi un’ipoteca dovrebbe pertanto valutare per bene tutti gli scenari. 

Scenario 1: calo dei tassi a breve

Chi ipotizza che i tassi scenderanno a breve dovrebbe scegliere le ipoteche del mercato ipotecario.  Queste reagiscono immediatamente al calo dei tassi mentre il tasso d’interesse delle ipoteche a tasso fisso resta appunto immutato per la durata convenuta. Questo è uno dei motivi per cui, con pochissime eccezioni, le ipoteche del mercato monetario nel passato hanno rappresentato l’opzione più vantaggiosa per finanziare un immobile.

Scenario 2: i tassi si ridimensioneranno ma solo tra uno o due anni

Chi parte dal presupposto che i tassi d’interesse scenderanno in modo sostanziale ma che rimarranno al livello attuale per i prossimi due o tre anni si troverà meglio con un’ipoteca fissa a breve termine. In tal caso, si beneficia della curva invertita e del fatto che le ipoteche a tasso fisso sono attualmente più vantaggiose rispetto alle ipoteche del mercato monetario. In questo modo si evita di vincolarsi per durate troppo lunghe e si ha l’opportunità di rivalutare la situazione in un futuro non molto lontano.

Scenario 3: gli interessi continuano ad aumentare

Se si è certi che, prossimamente, i tassi d’interesse aumenteranno in modo significativo e resteranno elevati a lungo, conviene fissare i tassi d’interesse subito. Qual è il rischio? Che se i tassi calano, nei prossimi anni pagherà decine o addirittura centinaia di migliaia di franchi in più.

Scenario 4: nessuna idea chiara sull’andamento degli interessi

I proprietari di immobili che non hanno un’idea chiara di come e quanto rapidamente cambieranno i tassi d’interesse nel prossimo futuro farebbero meglio ad optare, almeno per il momento, per le ipoteche del mercato monetario. Questa scelta offre loro due vantaggi: rimangono flessibili e possono passare facilmente a un’ipoteca a tasso fisso qualora il contesto del mercato ipotecario dovesse cambiare. Tuttavia, nel caso in cui le attese del mercato si concretizzano e i tassi d’interesse scendono, si beneficia immediatamente di tassi più bassi.

Consiglio: se vuole cautelarsi dall’aumento dei costi ipotecari, versi regolarmente su un conto la differenza tra il tasso d’interesse attuale e una media a lungo termine (circa il 3 percento). Se i tassi d’interesse aumenteranno effettivamente, potrà attingere a queste riserve. Se vuole comunque stipulare un’ipoteca a tasso fisso, lo faccia solo per una parte, ad esempio un terzo o la metà, e per la quota restante scelga un’ipoteca Saron.

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