Ipoteche

Il lungo addio al valore locativo: è il caso di rimborsare l’ipoteca?

Il valore locativo potrebbe essere abolito. Verifichi quale sarebbe l’impatto finanziario e fiscale di un ammortamento totale o parziale alla luce di questo provvedimento.

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Markus Stoll
Specialista fiscale
Pubblicato in data
14 Gennaio 2025

Il valore locativo potrebbe essere definitivamente abolito in futuro. Tanti proprietari di immobili si sono rivolti a VZ per comprenderne gli effetti. Vogliono capire, nello specifico se, alla luce di questa novità, è il caso di procedere a un ammortamento – in parte o per intero.

Scheda informativa

Ammortamento dell’ipoteca: valuti attentamente vantaggi e svantaggi

Questa scheda informativa le spiega gli aspetti da considerare prima di decidere di ammortizzare la propria ipoteca.

Una cosa è certa: se il valore locativo viene meno, si ridimensiona pure l’onere fiscale, in quanto gli interessi ipotecari oggi sono generalmente inferiori al valore locativo – anche dopo aver dedotto le spese forfettarie destinate alla manutenzione. Tuttavia, è necessario verificare attentamente se vale la pena ammortizzare l’ipoteca una volta venuto
meno il valore locativo.

Prendiamo l’esempio di un proprietario di un immobile che rimborsa l’ipoteca per intero: cosa succede?

  • Dopo l’ammortamento, il rendimento del patrimonio si riduce più della metà. Tuttavia, il reddito imponibile non diminuirà dello stesso importo: pertanto la relativa imposta annua diminuirà solo di 900 franchi. 
  • Anche nel caso in cui non paghi più interessi ipotecari, dovrà vivere, secondo i calcoli, con 2500 franchi in meno all’anno. In altre parole, un rimborso tende ad avere un impatto negativo sul reddito a disposizione. 
  • Poiché destina un capitale di 500’000 franchi all’ammortamento dell’ipoteca, egli perde i profitti che questo capitale genererebbe se investito. Di norma, i redditi da capitale sono più elevati degli interessi ipotecari – anche al netto delle imposte.
  • Il denaro destinato al rimborso resta vincolato alla casa: non genera utili e non può essere nemmeno consumato sistematicamente dopo il pensionamento. 
  • Il denaro destinato al rimborso verrebbe a mancare, considerato che le rendite erogate da AVS e cassa pensioni costituiscono meno della metà del suo ultimo stipendio. Affinché il proprietario riesca a mantenere  il suo abituale tenore di vita dovrebbe percepirne almeno il 70–80 percento. 
  • È vero che una casa può aumentare di valore negli anni. L’esperienza però insegna che un incremento di valore raramente si realizza – piuttosto lo si lascia in eredità.  

Costituire riserve sufficienti

Chiunque prenda in considerazione un rimborso deve valutare diversi aspetti:

  • meglio non eseguire un rimborso troppo elevato e mettere da parte riserve sufficienti per spese impreviste;
  • dopo il pensionamento può essere difficile ottenere un incremento dell’ipoteca: tante banche, infatti, rifiutano un rifinanziamento; 
  • molti vorrebbero ammortizzare l’ipoteca con gli averi di cassa pensioni e pilastro 3a. Attenzione: chiarisca per tempo le condizioni in base alle quali è possibile un prelievo anticipato di tali averi e quali saranno le conseguenze per le sue rendite.

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