Verso la fine del valore locativo? Chi ci guadagna e chi no

Il valore locativo è da sempre una spina nel fianco per molti proprietari. Il motivo? Aumenta il reddito imponibile dell’importo che si potrebbe teoricamente ottenere affittando la propria casa unifamiliare o appartamento di proprietà.

Nuovi acquirenti e pensionati

Chi guadagna da questo cambiamento di sistema?

• In generale, l’abolizione del valore locativo riduce l’onere fiscale, poiché oggi gli interessi ipotecari sono per lo più inferiori al valore locativo, anche dopo la deduzione forfettaria per le spese di manutenzione.
• I maggiori beneficiari saranno i nuovi acquirenti di case o appartamenti. Nei primi dieci anni, infatti, è possibile dedurre solo una parte degli interessi passivi e, in caso di nuove costruzioni, le spese di manutenzione sono in genere contenute.
• Anche molti pensionati possono aspettarsi risparmi fiscali. Per loro, il valore locativo rappresenta spesso una parte significativa del reddito imponibile.
• Inoltre, le ipoteche sono spesso in gran parte già ammortizzate e le spese di manutenzione ridotte al minimo: ciò limita le attuali possibilità di deduzione.

Proprietari di immobili da risanare

Chi potrebbe rimetterci?

• L’abolizione del valore locativo sarebbe meno vantaggiosa per i proprietari di immobili datati o da ristrutturare. Gli investimenti per il mantenimento del valore e la deduzione forfettaria per la manutenzione non sarebbero più ammessi fiscalmente.
• Lo stesso vale per gli immobili fortemente ipotecati: gli interessi elevati non sarebbero più deducibili.

Conclusione: l’attuale sistema favorisce i proprietari con spese elevate per interessi e manutenzione. Con la riforma, questi sarebbero penalizzati dal punto di vista fiscale.

È il momento giusto per ammortizzare?

Molti si chiedono se sia opportuno rimborsare ora, in tutto o in parte, la propria ipoteca. In linea generale vale questa regola: un ammortamento va valutato con attenzione, perché il denaro impiegato resta vincolato all’immobile.

Occorre anche chiedersi: come verrebbero altrimenti impiegati quei fondi? Il denaro che resta inutilizzato su un conto può senz’altro servire al rimborso, indipendentemente dall’esito della votazione. Se invece è investito in modo redditizio, nella maggior parte dei casi non conviene ammortizzare. Lo dimostra anche l’esempio di un proprietario che rimborsa interamente la sua ipoteca (tabella).

Alla fine, dispone di 2500 franchi in meno all’anno, pur non pagando più interessi ipotecari. Il reddito patrimoniale si riduce di oltre la metà, ma il reddito imponibile solo marginalmente. Il risparmio fiscale si limita a 1000 franchi annui.

Consiglio: non ammortizzi troppo e conservi riserve sufficienti per eventuali imprevisti. I debitori ipotecari in età pensionabile dovrebbero assicurarsi di disporre di liquidità a sufficienza: dopo il pensionamento, può essere difficile aumentare l’ipoteca. Verifichi infine quali potrebbero essere le conseguenze per la sua rendita se decide di ammortizzare attingendo agli averi previdenziali.

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