Résilier une hypothèque fixe avant terme coûte cher

Les hypothèques fixes sont de loin le modèle le plus apprécié en Suisse. Près de 85 % de toutes les hypothèques sont conclues avec des durées fixes – le plus souvent sur le conseil des banques. Les durées et le taux d’intérêt fixes permettent aux banques de tirer parti du différentiel des intérêts et donnent au preneur de crédit le sentiment de sécurité souhaité. Toutefois, si le preneur d’hypothèque est contraint de résilier l’hypothèque avant terme, cela peut lui coûter très cher.

En cas de résiliation anticipée, les banques exigent une indemnité de sortie. Le montant de cette pénalité dépend du taux d’intérêt que la banque obtient lorsqu’elle investit le remboursement du crédit hypothécaire sur les marchés monétaires ou des capitaux pour la durée restante.

Transfert ou résiliation anticipée de l’hypothèque ?

Un divorce, un changement du lieu de travail ou le décès de l’un des conjoints peuvent entraîner la vente du bien immobilier. Dans un tel cas, il est possible de transférer l’hypothèque fixe actuelle au nouveau propriétaire. Pour autant que l’institution de crédit hypothécaire et l’acheteur soient d’accord. Plus un acquéreur est intéressé par un objet, plus il est probable que celui-ci accepte de reprendre l’hypothèque.

Si l’ancien bien immobilier est vendu et que le nouvel objet est acheté en même temps, il est souvent possible de transférer l’hypothèque existante sur le nouvel objet.

Si aucun de ces cas de figure n’entre en ligne de compte, seule une résiliation anticipée est envisageable. Cette opération peut facilement générer des frais à hauteur de plusieurs dizaines de milliers de francs. En effet, la banque investit le montant du remboursement du crédit hypothécaire sur les marchés monétaires et des capitaux pour la durée restante. Si la banque obtient, sur les marchés des capitaux, des intérêts moins élevés que ceux de l’hypothèque, elle réalise une perte qu’elle répercute sur le preneur de crédit sous forme d’indemnité ou pénalité de sortie.

Les conditions contractuelles de la plupart des banques ne prévoient de résiliation anticipée d’une hypothèque fixe que dans le cas de la vente du bien immobilier. Une résiliation pour une autre raison doit faire l’objet de négociations avec la banque.

Calculer les frais de sortie pour la résiliation anticipée d’une hypothèque fixe

Exemple : hypothèque fixe à 10 ans, résiliation anticipée après 2 ans

  Taux de réinvestissement durant 8 ans plus bas que le taux hypothécaire Taux de réinvestissement durant 8 ans plus élevé que le taux hypothécaire
Taux d’intérêt de l’hypothèque fixe 3,0% 3,0%
Taux de réinvestissement durant 8 ans 0,8% 3,5%
Différence en % par an 2,2% -0,5%
Différence totale durant 8 ans 17,6% -4,0%
Montant de l’hypothèque CHF 500'000 CHF 500'000
Frais de sortie 1) CHF 88'000 - CHF 20'000

1) La plupart des banques ne versent pas de dédommagement en faveur du preneur de crédit.

Source : calculs de VZ VermögensZentrum

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