Evaluation d’un bien immobilier : la méthode hédoniste

L’évaluation hédoniste d’un bien immobilier s’appuie sur le prix de vente de biens comparables qui ont récemment changé de propriétaire.

La méthode hédoniste, ou méthode des valeurs comparables, définit la valeur d’un bien immobilier sur la base du prix de transaction d’objets similaires. Cette méthode se prête donc uniquement à des maisons individuelles ou des appartements pour lesquels suffisamment d’objets comparables sont disponibles sur le marché.

Pour réaliser une estimation hédoniste, les principaux paramètres décisifs pour une vente ou un achat sont reportés. Il s’agit notamment du type d’objet (par exemple une maison familiale individuelle ou une propriété par étages), de son année de construction, de son volume ainsi que de la répartition des pièces. Les rénovations qui ont été entreprises et le moment où elles ont été effectuées, les standards de la cuisine et des salles de bain et les options dont dispose l’objet, comme par exemple une piscine ou des normes Minergie, sont des facteurs également pris en considération.

En ce qui concerne la situation, les critères déterminants sont la vue, les nuisances sonores, l’accessibilité ainsi que la distance jusqu’aux écoles et aux magasins.

Les données relatives à ces critères sont ensuite comparées aux données de milliers de biens immobiliers qui ont récemment changé de propriétaire et sont répertoriés avec leur prix d’achat dans une banque de données. Le résultat d’une évaluation hédoniste représente une valeur immobilière correspondant à la valeur réelle de marché. C’est pourquoi même les banques se fient la plupart du temps aux valeurs immobilières déterminées de manière hédoniste pour l’octroi d’un crédit hypothécaire.

Une estimation hédoniste est une analyse détaillée de données. Aucune visite du bien immobilier n’a lieu. Coûtant entre 300 et 500 francs, cette méthode est plus rapide et nettement plus avantageuse qu’une estimation classique.

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