Immobilier

Estimation immobilière‎: ce que vous devez prendre en compte

Il existe plusieurs méthodes pour calculer la valeur d’un bien immobilier. Pourtant, elles ne sont pas toutes adaptées à chaque objet. Il vaut mieux se méfier des résultats obtenus avec les estimations immobilières gratuites ou à bas prix.

Adrian Wenger
Expert hypothécaire

Pendant plus de 20 ans, les prix de l’immobilier n’ont évolué que dans une seule direction: à la hausse. Depuis 2000, les prix des appartements proposés à la vente ont en moyenne augmenté de 3,8% par année, ceux des maisons individuelles de 3,4%. Le boom semble toucher à sa fin: jusqu’à la fin de l’année, les prix moyens ne devraient que légèrement augmenter et un recul des prix est même attendu dès 2024. Les prix des immeubles locatifs ont même déjà baissé. Il est donc d’autant plus important d’obtenir aujourd’hui une estimation réaliste de la valeur de son bien immobilier.

À quel moment est-il opportun de réaliser une évaluation de son bien immobilier?

Quiconque souhaite vendre ou léguer un bien immobilier doit en connaître la valeur de marché actuelle. Une expertise professionnelle vaut aussi le coup lorsque l’on prévoit des travaux de rénovation générateurs de plus-value, ou pour vérifier si le prix de vente est justifié. Par ailleurs, les communautés héréditaires ont intérêt à connaître la valeur des biens reçus en héritage avant de décider de leur utilisation ou d’indemniser les différents héritiers. Il vaut souvent la peine de coupler une estimation immobilière à une analyse de potentiel: comment augmenter la valeur d’un bien immobilier afin d’obtenir un rendement plus élevé dans la perspective d’une vente future?

Une enquête auprès de plusieurs centaines de propriétaires ayant fait estimer leur bien par les expertes et experts immobiliers de VZ le montre: plus d’un tiers des personnes sondées compte vendre d’ici un à deux ans. Beaucoup d’entre elles désirent emménager en appartement parce que leur maison est devenue trop grande après le départ des enfants ou le décès du conjoint. Un tel changement doit être préparé à l’avance afin que tout se passe bien.

L’expérience montre que les estimations personnelles sont généralement supérieures ou inférieures de plusieurs dizaines ou centaines de milliers de francs à la valeur marchande effective. Il est donc préférable de faire évaluer le bien par un(e) expert(e). La tâche d’une experte ou d’un expert immobilier est de déterminer le prix qui pourrait être vraisemblablement obtenu lors de la vente du bien immobilier dans les conditions de marché actuelles. Les expert(e)s de VZ choisissent la méthode appropriée pour chaque bien immobilier.

Estimation selon la valeur intrinsèque: la méthode d’estimation classique

Fiche technique

Vendre son bien immobilier avec succès

Comment obtenir un bon prix? À quoi veiller dans les contrats et comment organiser la vente avec professionnalisme? Les réponses dans cette fiche technique.

La méthode d’estimation immobilière la plus courante est celle de la valeur intrinsèque. La valeur intrinsèque (aussi appelée valeur réelle) est calculée à partir de la valeur du terrain et de la valeur actuelle du bâtiment. Les experts en estimations immobilières visitent le bien immobilier puis établissent un rapport détaillé sur la situation et l’état de l’objet.

Une telle expertise coûte entre 1000 et 2000 francs selon l’objet en question. Cette méthode d’évaluation est recommandée pour les biens immobiliers atypiques comme les objets de luxe et d’amateur ou les biens situés dans des zones isolées. Ces objets ne peuvent pas être évalués de manière fiable avec la méthode hédoniste, car il n’existe pas suffisamment de données statistiques pour établir une comparaison valable.

Méthode hédoniste: le modèle d’estimation avantageux

Pour l’octroi de crédits hypothécaires, les banques s’appuient, la plupart du temps, sur les valeurs immobilières déterminées de manière hédoniste. Le modèle d’estimation hédoniste se base sur le prix de vente de biens immobiliers comparables. Le résultat d’une estimation hédoniste est donc très proche du prix que l’on pourrait vraisemblablement obtenir lors de la vente du bien. Coûtant entre 300 et 500 francs, cette méthode est nettement plus avantageuse qu’une estimation selon la valeur intrinsèque

Souvent, ce sont les propriétaires qui répertorient eux-mêmes les données nécessaires à l’estimation hédoniste. Le risque est que l’état et la situation sont évalués de manière trop positive et le résultat s’en trouve faussé. Par conséquent, il est recommandé de faire appel à un expert immobilier. L’estimation coûtera un peu plus cher, mais elle permet d’obtenir des résultats plus précis.

Gare aux offres gratuites ou à bas prix

De nombreux prestataires en ligne, courtiers, banques et assurances proposent des estimations peu chères, voire gratuites. Méfiez-vous des offres trop alléchantes, car la plupart de ces estimations sont trompeuses et jamais vraiment "gratuites". Les prestataires les utilisent dans le but de se voir confier la vente du bien, car ils ont beaucoup d’argent à y gagner.

En outre, de telles expertises peuvent donner lieu à une valeur marchande totalement fausse. En fixant un prix nettement inférieur à celui du marché, on risque de perdre beaucoup d’argent au moment de la vente. À l’inverse, un bien risque de ne pas trouver preneur si le prix de vente est fixé trop haut. Un bien immobilier qui reste longtemps sur le marché envoie un mauvais signal aux acheteurs potentiels.

Méthode de la valeur de rendement: le modèle d’estimation pour les objets de rendement

Fiche technique

Immobilier et retraite

Lisez quels sont les aspects à considérer pour le financement, les travaux de transformation et rénovation et la vente d’un bien immobilier.

La méthode de la valeur de rendement est souvent utilisée pour les objets immobiliers de rendement.

Les acquéreurs d’immeubles locatifs prennent leurs décisions sur la base des rendements et des coûts afin de déterminer s’ils effectueront l’investissement ou pas.

Analyse de potentiel: augmenter la valeur d’un bien immobilier

Une analyse de potentiel est recommandée pour les propriétaires et les acheteurs qui souhaitent découvrir et exploiter les réserves d’un bien immobilier. Les réserves peuvent représenter un terrain inutilisé, un taux d’utilisation libre ou des recettes locatives trop faibles.

Une analyse de potentiel révèle les possibilités de réaffectation d’un bien immobilier. Pour ce faire, une estimation des investissements nécessaires est effectuée et le prix de vente éventuel, ou le rendement futur, est calculé. 

Méthode de la valeur résiduelle: calculer la valeur vénale d’un terrain à bâtir

La valeur vénale d’un terrain à bâtir est déterminée à partir de la valeur de rendement ou du produit de la vente moins les coûts d’investissement. La méthode de la valeur résiduelle est uniquement utilisée pour calculer la valeur d’un terrain à bâtir, d’une réserve de terrain à bâtir ou d’objets voués à la démolition.