Immobilier

La propriété par étages recèle un gros potentiel de conflits

Quiconque souhaite acquérir une propriété par étages ou construire un immeuble locatif devrait au préalable s’informer sur tous les avantages et inconvénients.

Adrian Wenger

Expert hypothécaire

Beaucoup de propriétaires par étages réalisent seulement après coup ce que signifie être membre d’une copropriété. Par ailleurs, de nombreux propriétaires sous-estiment les conséquences d’une construction neuve avec plusieurs appartements sur leur terrain.

Acheter un bien en immeuble collectif

Acquérir un appartement en propriété dans un immeuble existant, c’est être lié aux décisions prises antérieurement par les copropriétaires. Cela est source de fréquents conflits.

Pour éviter les mauvaises surprises, il convient de lire avec grande attention le règlement, tout comme l’acte fondateur et les procès-verbaux des assemblées précédentes. On apprend ainsi quels problèmes se posent au sein de la copropriété, comment les frais d’entretien sont répartis et à quelle majorité les décisions se prennent.

Mieux vaut s’assurer que le fonds de rénovation est suffisamment doté (car c’est loin d’être toujours le cas). Quand le fonds ne suffit pas pour une coûteuse remise en état des parties communes, les copropriétaires peuvent être priés de mettre la main à la poche.

Même quand on achète sur plan, il est conseillé d’étudier les mentions en petits caractères. Le contrat de vente est souvent rédigé unilatéralement en faveur du vendeur, surtout s’il s’agit d’un entrepreneur général. L’acheteur risque bien des déboires et des frais supplémentaires s’il néglige ou interprète mal des clauses épineuses. Exemple: l’entrepreneur général cède souvent les garanties à l’acheteur. Ce sera alors à l’acheteur de batailler avec les artisans en cas de vices.

Fonder soi-même une propriété par étages

Lorsque l'indice d'utilisation de la parcelle s'y prête, le propriétaire d’une maison familiale ancienne avec terrain peut avoir intérêt à remplacer sa maison par un immeuble locatif.

Si on souhaite vendre les appartements par étages, il vaut mieux se renseigner en temps voulu sur l’impact fiscal de l’opération. En effet, il est bien possible que l’on soit considéré par l’administration fiscale comme un agent immobilier professionnel. Le produit de la vente sera alors soumis non seulement à l’impôt sur les gains immobiliers (et à l’impôt sur le revenu au niveau cantonal) mais aussi aux impôts fédéraux directs et aux cotisations AVS. À eux seuls, les impôts fédéraux directs et les cotisations AVS représentent facilement 20% du gain. De plus, la qualification d’agent immobilier professionnel a un effet sur l’imposition de tous les biens immobiliers que l’on détient déjà ou que l’on acquerra dans le futur. 

Même si l’on souhaite simplement louer les nouveaux appartements, il ne faut pas sous-estimer les incidences fiscales, pas plus que les coûts et l’effort liés à la location.

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