Fin de la valeur locative: et maintenant?

C’est fait: dimanche, après de nombreuses tentatives, le peuple et les cantons ont accepté d’introduire un impôt spécial sur les résidences secondaires et, du même coup, de supprimer la valeur locative. L’abolition de cette dernière était subordonnée à l’acceptation de ce nouvel impôt.

Le changement complet de système dans l’imposition de la propriété du logement n’est pas sans conséquences pour les propriétaires immobiliers.

• La valeur locative disparaît pour les résidences principales et les résidences secondaires.
• En contrepartie, les propriétaires immobiliers ne sont plus autorisés à déduire les frais d’entretien des biens immobiliers à usage propre. La nouvelle règle vaut aussi bien dans l’impôt fédéral direct qu’au niveau des cantons. Les frais d’entretien des biens en location restent déductibles.
• Au niveau fédéral, la déductibilité des travaux de restauration des monuments historiques est maintenue. Les mesures d’économie de l’énergie et les frais de démolition ne peuvent plus être déduits. Chaque canton peut continuer à autoriser ou non ces déductions.
• Si les biens immobiliers ne sont pas loués, les charges d’intérêts ne peuvent plus être déduites. Exception: l’acquisition d’un premier immeuble à usage propre donne droit, pendant dix ans, à une déduction limitée des intérêts passifs.
• Pour les cantons touristiques et de montagne, l’abolition de la valeur locative sur les logements de vacances risque d’entraîner de lourdes pertes fiscales. Pour compenser ces pertes, les cantons ont désormais la possibilité de prélever un impôt sur les résidences secondaires.

Nul ne sait encore quand la réforme entrera en vigueur. Selon les estimations, le changement de système n’interviendra pas avant au moins deux ans, soit au début de 2028 au plus tôt. 

La suppression de la valeur locative se révèle moins intéressante pour les propriétaires de biens anciens ou présentant un besoin de rénovation. En effet, ils ne sont plus autorisés à déduire les investissements visant à préserver la valeur du bien ni les forfaits pour frais d’entretien. Quant à la non-déductibilité des intérêts hypothécaires, elle impacte surtout les objets grevés de lourdes hypothèques.

D’une manière générale, l’ancien système favorisait les propriétaires qui supportaient des charges d’intérêts et des frais d’entretien élevés. La suppression de la valeur locative rend leur situation fiscale moins profitable.

Le temps est-il venu d’amortir?

Beaucoup de propriétaires immobiliers se demandent si le moment est venu d’amortir tout ou partie de leur hypothèque. Dans tous les cas de figure, un amortissement doit être étudié avec soin, car l’argent reste ensuite immobilisé dans le logement.

Il convient également de s’interroger sur l’utilisation alternative des fonds destinés à l’amortissement. L’argent qui dort sur un compte en banque peut servir au remboursement, même si la valeur locative est supprimée. En revanche, un amortissement est souvent peu intéressant pour les personnes qui cherchent à faire fructifier leur argent.

Prenons l’exemple d’un propriétaire immobilier qui rembourse intégralement son hypothèque (tableau): en utilisant 500'000 francs pour amortir l’hypothèque, ce propriétaire perd le rendement dégagé par ces fonds. En règle générale, le rendement de la fortune est supérieur aux intérêts hypothécaires, même après impôts.

Même si le propriétaire ne paie plus d’intérêts hypothécaires, le rendement de l’opération est négatif à hauteur de 2'760 francs par an. En d’autres termes, l’amortissement tend à avoir une incidence défavorable sur le revenu disponible.

Conseil: n’amortissez pas trop et gardez suffisamment de réserves pour les dépenses imprévues. Les emprunteurs à la retraite doivent veiller à garder suffisamment de liquidités. À la retraite, il peut en effet être difficile d’augmenter à nouveau l’hypothèque. Si vous souhaitez puiser dans les avoirs de prévoyance pour amortir l’hypothèque, vérifiez au préalable les conséquences sur les rentes.

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