Suppression de la valeur locative: qui seraient les gagnants, qui seraient les perdants?

Pour un grand nombre de propriétaires, la valeur locative est depuis toujours un sujet qui fâche, car elle augmente le revenu imposable du montant que l’on pourrait théoriquement percevoir si l’on louait sa maison ou son appartement.

Nouveaux acquéreurs et retraités

Qui seraient les gagnants d’un changement de système?

• Sans valeur locative, la charge fiscale tendra à diminuer car les intérêts hypothécaires sont aujourd’hui généralement inférieurs à la valeur locative, même après la déduction du forfait pour les frais d’entretien.
• Ce changement profiterait particulièrement aux personnes qui acquièrent leur premier appartement ou maison. En effet, pendant les dix premières années, une déduction limitée des intérêts passifs resterait possible – et les frais d’entretien d’un logement neuf sont souvent modiques.
• Beaucoup de personnes retraitées pourraient également réaliser des économies d’impôts. Pour elles, la valeur locative représente en général une grande partie du revenu imposable.
• En outre, leurs hypothèques sont souvent largement amorties et l’entretien se limite au strict minimum. Par conséquent, leurs possibilités de déduction sont aujourd’hui déjà restreintes.

Biens à rénover

Qui seraient les perdants d’un changement de système?

• L’abolition de la valeur locative serait moins réjouissante pour les propriétaires de biens plus anciens ou nécessitant des rénovations. Ces personnes ne pourraient alors plus déduire les investissements destinés à préserver la valeur du bien ni les forfaits pour les frais d’entretien.
• Même pour les biens grevés de lourdes hypothèques, les intérêts hypothécaires plus élevés ne pourraient plus faire l’objet de déductions fiscales.

Conclusion: le système actuel favorise les propriétaires qui ont des charges d’intérêts et des frais d’entretien élevés. En cas de suppression de la valeur locative, ces propriétaires seraient moins avantagés du point de vue fiscal.

Faut-il bientôt amortir?

De nombreux propriétaires s’inquiètent et se demandent s’ils doivent amortir en partie ou entièrement leur hypothèque. Un amortissement doit toujours être attentivement examiné, car l’argent est immobilisé dans le logement.

Il est aussi intéressant de se demander à quoi serviraient sinon les fonds destinés à l’amortissement. L’argent qui dort sur un compte peut être utilisé pour le remboursement, que la valeur locative soit maintenue ou pas. Si en revanche ces fonds sont investis de manière rentable, l’amortissement n’est généralement pas avantageux. Prenons l’exemple d’un propriétaire immobilier qui rembourse intégralement son hypothèque (tableau):
 

Une fois tout compté, il disposera de 2762 francs de moins par an, même s’il ne paie plus d’intérêts hypothécaires. Certes, le rendement de la fortune recule de plus de la moitié, mais le revenu imposable ne baisse pas autant. Au bout du compte, l’impôt sur le revenu ne diminue que de 1488 francs par an.

Conseil: n’amortissez pas trop et gardez suffisamment de réserves pour les dépenses imprévues. Les emprunteurs ayant atteint l’âge de la retraite doivent par ailleurs veiller à détenir suffisamment de liquidités. À la retraite, il est difficile d’augmenter à nouveau l’hypothèque. Vérifiez aussi avec soin les incidences sur vos rentes si vous souhaitez amortir avec des avoirs de prévoyance.

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