Immobilier

Rénovation: maximisez votre économie d’impôts

Les coûts des travaux de rénovation peuvent être déduits des impôts, à condition de savoir comment. Lorsque tout se passe bien, vous ne payerez pratiquement plus d’impôt sur le revenu, ou alors beaucoup moins, pendant plusieurs années.

Alain Dupont
Responsable conseil hypothécaire et immobilier

De nombreuses dépenses résultant de travaux de rénovation ou d’assainissement peuvent être déduites du revenu imposable. Les entretiens à l’occasion d’un conseil fiscal chez VZ sont cependant souvent l’occasion de constater que certaines notions ne sont pas toujours claires.

1. Nature et étendue des travaux

D’une manière générale, il est possible de déduire les coûts effectifs des travaux destinés à préserver la valeur du bien, ou de déclarer un montant forfaitaire. Les travaux qui améliorent l’état du bien, et qui créent donc une plus-value, ne sont pas déductibles. Font exception à la règle les mesures d’économie d’énergie, qui englobent les coûts de démolition si un immeuble neuf de même nature est construit à la place. Même s’ils accroissent la valeur du bien, ces travaux sont déductibles de l’impôt fédéral direct et de la quasi-totalité des impôts cantonaux. 

Le problème est que la délimitation entre ces mesures fait souvent débat. Elle est toutefois importante, car les mesures qui préservent la valeur du bien ne peuvent être déduites que dans l’année où elles ont été réalisées. En revanche, les dépenses permettant de réduire la consommation d’énergie peuvent être déduites sur trois exercices fiscaux si elles dépassent le revenu imposable.

Pour cette raison, le couple considéré dans l’exemple (cf. tableau) ne peut faire valoir qu’une déduction de 80'000 francs la première année, malgré un investissement de 100'000 francs. La différence de 20'000 francs ne sera jamais déductible.

De plus, les divergences cantonales sont considérables. Il vaut la peine de lire attentivement les notices des administrations fiscales. Le remplacement d’une installation de chauffage au fioul ou au gaz, par exemple, est considérée comme une mesure d’économie d'énergie à hauteur de 25% seulement, les 75% restants était considérés comme des travaux d’entretien habituel. Cela a un impact direct sur les déductions fiscales.

Conseil: avant d’engager de grosses rénovations, renseignez-vous sur les déductions acceptées par l’administration fiscale. Collectez tous les justificatifs et documentez les travaux de rénovation avec des photos: il vous sera ensuite plus facile de défendre votre cause auprès des autorités en cas de divergences d’opinions.

2. Déductions par année fiscale

L’échelonnement des déductions sur plusieurs exercices fiscaux est également source d’incertitudes. Les mesures destinées à préserver la valeur du bien ne peuvent être déclarées que l’année de leur réalisation. Pour cette raison, le couple considéré dans l’exemple (cf. tableau) ne peut faire valoir qu’une déduction de 80'000 francs la première année, malgré un investissement de 100'000 francs. La différence de 20'000 francs ne sera jamais déductible. Les dépenses permettant de réduire la consommation d’énergie peuvent toutefois être déduites sur trois exercices fiscaux si elles dépassent le revenu imposable.

Certaines limites doivent être respectées. Ainsi, le couple considéré dans l’exemple ne peut pas fractionner à sa guise son investissement écologique de 145'000 francs, mais doit faire valoir la déduction maximale de 80'000 francs la deuxième année. Il pourra déduire les 65'000 francs restants l’année suivante.

Conseil: avant de commencer les travaux de rénovation, élaborez  soigneusement la planification pour bien coordonner les travaux de maintien de la valeur et les mesures d’économie d’énergie. Cela est important, car dans l’idéal, vous pourrez rompre la progression fiscale de façon à déclarer nettement moins de revenu imposable, voire aucun, pendant plusieurs exercices fiscaux, et réaliser ainsi d’importantes économies.

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