Conseils pour l’achat d’un appartement en propriété

L’acquéreur d’un appartement en propriété devient copropriétaire d’un bâtiment et d’un terrain. Ne visiter que l’appartement peut mener à de mauvaises surprises, par exemple une rénovation coûteuse du toit ou de la façade. Ces travaux sont souvent financés par un fonds de rénovation alimenté par les copropriétaires.

S’il n’existe pas de fonds ou que ce dernier n’est pas suffisamment approvisionné, les acquéreurs doivent alors acquitter les frais qui auraient dû être réglés par les propriétaires précédents. Des réserves insuffisantes doivent donc être prises en compte dans le prix de vente.

Ne pas négliger les risques de conflits

Beaucoup de gens réalisent seulement après coup les conséquences d’une adhésion à une communauté de copropriétaires. En achetant un appartement en propriété dans une maison déjà existante, vous êtes tenu de respecter les décisions antérieures des autres copropriétaires. Cela débouche régulièrement sur des conflits.

Si vous envisager d’acheter un logement qui n’a pas encore été construit, mieux vaut lire attentivement les clauses en petits caractères en bas de page: les contrats d’achat favorisent souvent fortement les vendeurs, en particuliers les entrepreneurs généraux (EG). Les acheteurs s’exposent à beaucoup de désagréments et à des frais supplémentaires importants s’ils n’identifient pas les clauses abusives ou s’ils les interprètent mal. Les EG ont par exemple tendance à faire assumer les prestations de garantie aux acheteurs: c’est alors à ces derniers de se démener pour faire valoir des défauts auprès des artisans.

Fonder soi-même une propriété par étage

Pour les propriétaires de maisons familiales avec terrain environnant et un taux d’utilisation libre, il peut être intéressant de convertir une maison en immeuble locatif.

Si vous désirez vendre votre appartement en le divisant par étage, vous devez clarifier les conséquences fiscales de cette situation dans les meilleurs délais. En effet, il se peut que vous soyez considéré par l'administration fiscale comme un vendeur immobilier professionnel. Cela signifie, entre autres, que les gains réalisés lors de la vente sont soumis non seulement à l’impôt sur les gains immobiliers, ou, selon le canton, à l’impôt sur le revenu, mais aussi à l’impôt fédéral direct et aux cotisations AVS.

Or, à eux seuls, l’impôt fédéral direct et les cotisations AVS peuvent facilement représenter 20% du gain immobilier. De plus, la classification de "commerçant professionnel d’immeubles" peut avoir des répercussions sur l’imposition de tous les biens immobiliers que l’on possède déjà ou que l’on acquerra plus tard. Même si vous souhaitez uniquement mettre en location les nouveaux appartements, il convient de ne sous-estimer ni les conséquences fiscales, ni les coûts ni l’investissement personnel corrélés à une mise en location.

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