Immobilier

Reprendre la maison parentale: pas toujours un cadeau

Quand les enfants reçoivent de l’argent ou des biens immobiliers du vivant de leurs parents, cela peut leur coûter cher au partage de l’héritage.

Renato Sauter

Expert en droit successoral
Publié le
19 janvier 2023

De nombreux parents donnent, de leur vivant déjà, quelque chose à leurs enfants. Si on ne prépare pas cette démarche avec soin, elle peut être source de mauvaises surprises. Prêtez attention à ces points:

1. Un avancement d’hoirie doit être compensé

La valeur de la donation est souvent supérieure à ce qui revient à l’enfant au partage de l’héritage. Celui-ci doit alors restituer la différence aux autres héritiers. L’enfant peut se retrouver en difficultés financières, par exemple s’il a repris la maison familiale. En effet, le montant de la compensation ne dépend pas de la valeur de la maison lors de l’avancement d’hoirie, mais de sa valeur à la date du décès. Or, cette valeur est souvent bien plus élevée.

Un exemple: en 2003, Carole reçoit la maison de sa mère d’une valeur de 400’000 francs en avancement d’hoirie. Au décès de sa mère, vingt ans plus tard, la maison vaut 700’000 francs. Outre les 350’000 francs issus du patrimoine de la mère, la maison tombe également dans la succession, et ce à sa valeur actuelle. Cela signifie que Carole doit verser une soulte, ou compensation, de 175’000 francs à son frère Luc (voir graphique ci-dessous).

Conseil: prévoyez, dans un testament ou un pacte successoral authentifié, de quelle manière vos enfants rééquilibreront l’avancement d’hoirie. Vous pouvez aussi les libérer en tout ou partie de leur obligation de compensation dès lors que vous ne portez pas atteinte aux parts réservataires.

2. Clarifiez les incidences fiscales

La donation de la maison s’accompagne en général d’une contrepartie. Les enfants reprennent l’hypothèque et octroient aux parents un droit d’habitation ou d’usufruit à vie.

Attention toutefois: si la maison est grevée d’une hypothèque importante, cela ne sera peut-être pas reconnu sur le plan fiscal comme une donation, mais comme une vente. Dans ce cas, l’opération sera assujettie à l’impôt sur les gains immobiliers, voire à des droits de mutation, selon le canton.

Conseil: dans de nombreux cantons, il faut procéder à la donation d’au moins 25% de la valeur vénale du bien pour que l’impôt sur les gains immobiliers soit ajourné. Si la contre-prestation est trop élevée par rapport à la donation, vous avez intérêt à réduire l’hypothèque au moment voulu ou à limiter dans le temps le droit d’usufruit ou d’habitation. Ce faisant, la valeur de la donation augmentera.

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