Tragbarkeit bei Mehrfamilienhäusern
Wer ein Renditeobjekt wie zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus mithilfe einer Hypothek finanzieren möchte, braucht oft deutlich mehr als 25 Prozent Eigenkapital, damit die Tragbarkeitskriterien der Bank erfüllt sind.
Die meisten Banken finanzieren bei Renditeobjekten grundsätzlich bis zu 75 Prozent des Kaufpreises. In vielen Fällen ist aber mehr Eigenkapital erforderlich, weil die Hypothek innerhalb von 10 Jahren auf 65 Prozent des Belehnungswerts reduziert werden muss.
Die Mieteinnahmen reichen dann oft nicht aus, um neben den obligatorischen Amortisationszahlungen auch alle anderen Kosten wie Zinsen, Verwaltung und Unterhalt zu decken. Die Tragbarkeit einer Hypothek ist für die Bank nur dann gegeben, wenn bei einem kalkulatorischen Hypothekarzins von 5 Prozent unter dem Strich ein positiver Cashflow resultiert.
Im Beispiel in der Tabelle unten kann die Hypothek höchstens 3,425 Mio. Franken betragen, damit die Finanzierung als tragbar gilt. Der Käufer dieses Mehrfamilienhauses muss also mindestens 31,5 Prozent des Ertragswerts von 5 Mio. Franken selber aufbringen.
Die Finanzierungsstruktur hat einen grossen Einfluss auf die Rentabilität der Investition. Mit der optimalen Fremdkapitalquote und der richtigen Hypothekarstrategie fällt die Rendite auf dem Eigenkapital deutlich höher aus.
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