Was tun, wenn das Haus zu gross wird?
Leserfrage: Wir (verheiratet, 57, 60) leben in einem Einfamilienhaus. Da die Kinder ausgezogen sind, wird uns das Haus und der Garten zu gross. Die Kinder wollen die Liegenschaft nicht übernehmen. Wir wollen unser mit einer Festhypothek belastetes Haus verkaufen und eine Wohnung kaufen. Wie regeln wir die Finanzierung der Hypothek?"?
Joel Segura
Wenn die neue Wohnung günstiger ist als das Haus, gestaltet sich die Finanzierung meist problemlos. Die Hypothekarkriterien der Bank lassen sich nun einfacher erfüllen. Diese sind: Einerseits darf die Belehnung nicht über 80 Prozent liegen. Andererseits dürfen die kalkulatorischen Kosten für Zinsen, Amortisation und Unterhalt maximal einen Drittel des Einkommens betragen. Dabei ist zu beachten, dass die kalkulatorischen Kosten mit im Moment 5-6 Prozent deutlich höher liegen als die aktuell realen Hypothekarzinsen.
Sie können versuchen, die bestehende Festhypothek auf den neuen Eigentümer zu übertragen. Dazu müssen jedoch der Kreditgeber und der Käufer einverstanden sein, was oft nicht der Fall ist. Wird die alte Liegenschaft verkauft und gleichzeitig eine neue Liegenschaft gekauft, lässt sich die bestehende Hypothek evtl. auf das neue Objekt übertragen. Kommt keine dieser Möglichkeiten in Frage, bleibt nur die vorzeitige Auflösung der Festhypothek.
Immobilien im Alter: Das müssen Sie wissen
Anspruchsvoll ist das richtige Timing. Banken und Wohneigentümer verfolgen unterschiedliche Interessen. Für den Kreditgeber ist es ideal, wenn das Haus verkauft, die Hypothek zurückbezahlt und die teilweise hohen Kosten für eine vorzeitige Auflösung der Hypothek bezahlt sind. Er hat dann quasi sauberen Tisch und kann sich um die Finanzierung für die neue Wohnung kümmern.
Für den Hausbesitzer wäre das Gegenteil ideal. Er will das Haus vorerst behalten, die neue Wohnung kaufen und später – ohne Zeitdruck – die Hypothek übertragen, ohne hohe Kosten bezahlen zu müssen.
Kreditgeber sitzt am längeren Hebel
Der Kreditgeber sitzt jedoch am längeren Hebel. Er hält ja den Hypothekarvertrag unverändert ein. Der Eigenheimbesitzer hingegen verkauft das Haus und damit die Sicherheit für die Hypothek und muss den Vertrag kündigen. Deshalb empfiehlt es sich, Verkauf und Kauf zeitlich aufeinander abzustimmen. Steht der Neukauf bevor, sollte man möglichst schnell einen Käufer für das Haus finden, der die Liegenschaft auf den Umzugstermin übernimmt. Andererseits sollte das neue Eigenheim bereits einzugsbereit sein. Sonst muss man in einer Übergangsphase zwei Objekte parallel finanzieren. Möglicherweise werden dann die Kriterien der Bank zum Problem. Viele Eigenheimbesitzer können deren Bedingungen zu Belehnung und Tragbarkeit nicht mehr erfüllen, wenn sie zwei Immobilien gleichzeitig finanzieren müssen.
Es gibt aber einige Möglichkeiten, in diesem Fall an eine Hypothek zu kommen. So sind einige Banken kulant, wenn klar ist, dass Sie Ihr Haus in absehbarer Zeit zu einem guten Preis verkaufen können. Nachfragen lohnt sich. Eine weitere Möglichkeit ist der Einsatz von mehr Eigenmitteln. Dazu könnten Sie Gelder aus der Säule 3a oder der Pensionskasse einsetzen. Solche Finanzierungen sind komplex, eine rechtzeitige Planung ist umso wichtiger.
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