Was ist besser: Fest- oder Saron-Hypothek?

Gastbeitrag im DISPLAY-Magazin, November 2022

Die höheren Zinsen führen dazu, dass auch Hypotheken deutlich teurer geworden sind. Wer bald eine Hypothek aufnehmen oder erneuern muss, fragt sich: Soll ich eine Festhypothek wählen oder ist eine Geldmarkthypothek (Saron) die richtige Wahl? Diese Vor- und Nachteile solltest du unbedingt kennen:

Besser schlafen mit der Festhypothek

Mit einer Festhypothek hast du besonders viel Planungssicherheit. Egal, wie sich die Zinsen in Zukunft entwickeln, du weisst genau, wie viel du bis zum Ende der Laufzeit bezahlen musst. In diesem Zeitraum bist du gegen steigende Zinsen geschützt. Festhypotheken lohnen sich vor allem dann, wenn die Zinsen nach dem Abschluss der Hypothek steigen und für längere Zeit hoch bleiben. Allerdings: Wenn die Zinsen wieder sinken sollten, zahlst du den festgelegten Zins trotzdem weiter - bis die Hypothek ausläuft.

Auch geht man ein gewisses Risiko ein, wenn man den Zins auf lange Zeit anbindet. Eine berufliche Veränderung, eine Scheidung oder Krankheit kann dazu führen, dass man sein Eigenheim verkaufen und die Festhypothek vor dem Vertragsende auflösen muss.

In so einem Fall verlangen die meisten Banken eine Entschädigung für den Zinsverlust, der ihnen bei der Anlage der zurückbezahlten Hypothek entsteht. Diese Entschädigung kann mehrere Zehntausend Franken kosten, wie das Beispiel in der Tabelle zeigt. Überlege dir, ob du vielleicht nur einen Teil der Hypothekarsumme fest aufnehmen willst. Den Rest kannst du mit einer Saron-Hypothek finanzieren. Und schliesse eine Festhypothek nur bei einer Bank ab, die eine positive Differenz auszahlt, wenn der Zins für die Wiederanlage des zurückbezahlten Betrags höher ist als der Hypothekarzins. So machen es einige Anbieter.

Die Saron-Hypothek kann viel

Saron-Hypotheken werden auch Geldmarkthypotheken genannt. Wie funktionieren sie? Ihr Basiszinssatz richtet sich stark nach dem Leitzins, den die Schweizerische Nationalbank (SNB) vorgibt. Erhöht die SNB ihren Leitzins, dann steigt auch der Saron-Zinssatz an. Der Zinssatz einer Saron-Hypothek wird aber nicht täglich angepasst, sondern in der Regel nur alle drei Monate, jeweils per Ende eines Quartals. Zum Basiszinssatz kommt eine Marge der Bank hinzu. Die Höhe der Marge richtet sich nach der Bonität des Kunden. Sie liegt in der Regel zwischen 0,6 und 1,3 Prozent und bleibt während der Rahmenlaufzeit der Hypothek von meist drei oder fünf Jahren unverändert.

Kurz ist oft günstiger

Geldmarkthypotheken gibt es seit rund 30 Jahren. Lange waren sie vor allem unter dem Namen Libor-Hypothek bekannt. In diesem Zeitraum waren sie praktisch immer günstiger als Festhypotheken. Das liegt daran, dass kurzfristige Zinsen in der Regel tiefer sind als langfristige. Der grösste Nachteil bei Saron-Hypotheken ist die Ungewissheit, wie hoch der Zins in Zukunft sein wird. Im Extremfall können die Hypothekarkosten innert kurzer Zeit stark ansteigen. Wenn dir das zu riskant ist, solltest du dir eine Festhypothek überlegen. Oder kombiniere eine Fest- mit einer Saron-Hypothek. So ist zumindest ein Teil der gesamten Hypothekarsumme gegen einen starken Zinsanstieg geschützt.

Reserve aufbauen

Sinnvoll ist es auch, regelmässig die Differenz zwischen dem aktuellen Zins deiner Saron-Hypothek und einem langjährigen Durchschnittszins von beispielsweise 3 Prozent auf die Seite zu legen. Wenn die Zinsen steigen sollten, greifst du auf diese Reserve zurück. Zeichnet sich ein starker Zinsanstieg ab, kannst du die Saron-Hypothek in eine Festhypothek umwandeln. Bei den meisten Banken ist das jederzeit per Ende des Quartals möglich. Allerdings kann es sein, dass dann auch Festhypotheken nochmals teurer geworden sind und du den hohen Zins für die nächsten Jahre fixieren musst.