Liegenschaft verkaufen: Diese Hürden müssen Sie meistern

Gastbeitrag im hausbau, März 2022

Sie wollen eine Liegenschaft verkaufen? Wahrscheinlich haben Sie sich bereits im Internet erkundigt, was für Möglichkeiten es dafür gibt. Nach einer Google-Suche landet man schnell bei einer Online-Immobilienvermittlung. Seit einigen Jahren drängen diese Firmen auf den Markt. Sie stellen für ihre Dienste einen Fixpreis in Rechnung. Das unterscheidet sie von den klassischen Maklerinnen und Maklern, die eine vom Verkaufspreis abhängige Provision verlangen. Auf den ersten Blick sind diese Fixpreise sehr attraktiv.

Allerdings deckt der Fixpreis nur einige Basisdienstleistungen ab. Schnell einmal muss man extra bezahlen, etwa für Hausbesichtigungen. Bei genauerem Hinschauen zeigt sich neben dem reduzierten Dienstleistungsumfang ein weiterer grosser Haken bei diesen neuen Angeboten: Anbieter mit Fixpreis haben keinen Anreiz, für das Objekt einen möglichst hohen Preis zu erzielen. Verkauft wird oft schnell und zum (tiefen) Schätzwert.Das ist fatal, denn im aktuellen Marktumfeld liessen sich deutlich höhere Preise realisieren.

Bei dieser Methode wird der Wert anhand vergleichbarer Objekte hergeleitet, basierend auf tatsächlich erzielten Verkaufspreisen und Parametern wie Grösse, Zustand und Lage der Liegenschaft. Aufgepasst: Wer die Daten für die hedonische Schätzung selbst eingibt, bewertet den Zustand oder die Lage der Immobilie oft zu positiv. Man lässt die Daten besser von einem Immobilienexperten eingeben. Das kostet zwar, ist dafür aber genauer.

Der Preis ist Verhandlungssache

Der über eine Schätzung ermittelte Wert dient als Anhaltspunkt für die Preisverhandlungen. Auf welchen Preis sich Verkäufer und Käuferschaft letztlich einigen, ist eine andere Frage. Immobilienkäufer wollen möglichst wenig bezahlen und haben teilweise geschickte Verhandlungstaktiken. Auf gepasst bei Interessenten mit Topangeboten: Als Verkäuferschaft beisst man schnell an und sagt allen anderen interessierten Personen ab. Es besteht die Gefahr, dass der Interessent später doch noch den Preis drückt oder abspringt.

Wer einen möglichst guten Preis erzielen will, sollte die Zusammenarbeit mit einer Vermittlung prüfen. Professionelle Immobilienmakler kennen den Markt. Sie übernehmen das Inserieren, die Besichtigungen und Verkaufsgespräche sowie zahlreiche Formalitäten bis zur Abwicklung des Verkaufs beim Notar. Leider gibt es neben den vielen seriösen Maklerinnen und Maklern auch schwarze Schafe. Umso wichtiger ist es, diese sorgfältig zu prüfen. Testen Sie die Mittelsperson im persönlichen Gespräch. Lassen Sie sich frühere Verkaufsdokumentationen zeigen, und holen Sie Referenzen ein.

Die Liegenschaft herausputzen

Ob Sie Ihre Immobilie über eine Onlineplattform, einen Makler oder auf eigene Faust verkaufen: Bevor die ersten Interessenten an der Tür klingeln, müssen Sie Ihre Liegenschaft vorbereiten. Dazu gehört natürlich, dass alles aufgeräumt und sauber ist. Frisch gestrichene Wände und ein gepflegter Garten machen einen guten Eindruck. Es lohnt sich aber meistens nicht, viel in Modernisierungen, Renovationen und Sanierungen zu investieren. In der Regel wollen die zukünftigen Eigentümer die Immobilie nach ihrem Geschmack umgestalten.

In solchen Dokumentationen erhalten Kaufinteressenten und ihre den Kauf finanzierenden Banken alle relevanten Informationen. Dazu gehören ein aktueller Grundbuchauszug, die letzte Schätzungsanzeige der Gebäudeversicherung, Grundrisse, ein Baubeschrieb und ein Situationsplan. Ebenfalls wichtig sind Informationen zum Standort, zur Verkehrsanbindung mit Auto und ÖV sowie zu Schulen, Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten. Auch eine Auflistung aller Investitionen kann hilfreich sein. Nachteile und offener Renovationsbedarf sollten nicht verschwiegen, sondern in der Dokumentation transparent aufgeführt werden.

Auf der Zielgeraden

Es ist so weit: Ein Interessent will die Immobilie kaufen, der Preis stimmt. Damit ist der Verkauf noch nicht in trockenen Tüchern. Oft vergehen mehrere Wochen, bis das Notariat einen Entwurf des Kaufvertrags aufgesetzt und die Bank definitiv der Finanzierung zugesagt hat. Deshalb ist es üblich, dass die Käuferschaft eine Reservationsvereinbarung unterschreibt und eine Anzahlung leistet. Beide Parteien können jederzeit von diesem Vertrag zurücktreten. Erst wenn der Kaufvertrag unterzeichnet und von einem Notariat öffentlich beurkundet ist, besteht eine Pflicht zum Kauf.

Viele Verkäufer sind überrascht, welche Steuern, Gebühren und weitere Kosten der Verkauf nach sich zieht. Wer nicht überrascht werden will, erkundigt sich vorher, was alles an Kosten auf einen zukommt. Die Notarin respektive der Notar verlangt ein Honorar, der Grundbucheintrag kostet, Grundstückgewinnsteuern und in den meisten Kantonen auch Handänderungssteuern fallen an. Ins Geld geht oft die Grundstückgewinnsteuer. Teuer wird sie, wenn die Immobilie erst vor wenigen Jahren gekauft wurde und keine Ersatzbeschaffung geltend gemacht werden kann, die einen Steueraufschub zur Folge hat. Muss eine Festhypothek vorzeitig aufgelöst werden. verlangt die Bank dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese kann einige Zehntausend Franken betragen. Immerhin darf man sie meist bei der Grundstückgewinnsteuer an die Anlagekosten anrechnen, was den steuerbaren Verkaufsgewinn drückt.