Elternhaus geerbt – was jetzt: Abreissen, vermieten, verkaufen?

Viele Eltern wünschen sich, dass das Haus in der Familie bleibt, wenn sie sterben. Das ist aber nicht immer realistisch. Oft sind die Kinder schon über 50, wohnen an einem anderen Ort und haben bereits ein Eigenheim. Wenn die Kinder das Haus übernehmen, müssen sie also entscheiden, wie sie es nutzen – gleichzeitig müssen sie die rechtlichen und steuerlichen Folgen gut abklären. 

Wichtig ist, dass die Mitglieder einer Erbengemeinschaft alle Entscheide einstimmig fällen müssen, die das Erbe betreffen. Der Anteil am Erbe, der dem einzelnen Mitglied zusteht, spielt dabei keine Rolle. Darum ist es oft von Vorteil, wenn Erblasser in ihrem Testament regeln, wer welche Vermögenswerte aus dem Nachlass erhalten soll. Ohne solche Teilungsvorschriften kann die Erbteilung langwierig, aufreibend und teuer werden. 

Vermieten

Viele denken darüber nach, das Einfamilienhaus vorläufig zu vermieten. Dabei dürfen die steuerlichen Folgen nicht unterschätzt werden – ebenso wenig wie die Kosten und der Aufwand, die mit der Vermietung verbunden sind. Finanziell lohnt sich das nur selten, weil man nur bescheidene Renditen erwarten kann. Viele Objekte müsste man zudem aufwändig sanieren, wenn man zahlungskräftige Mieter finden möchte. 

Verkaufen

Die meisten Kinder erben zusammen mit ihren Geschwistern. In so einer Erbengemeinschaft muss auch ein Entscheid, die Liegenschaft zu verkaufen, gemeinsam und einstimmig gefällt werden. Vielen fällt es schwer, eine Immobilie sinnvoll untereinander aufzuteilen. Oft bleibt nur der Verkauf.    

Wichtig: Wer heute verkauft, kann oft mit einem stattlichen Gewinn rechnen. Davon schneidet sich der Fiskus ein grosses Stück ab. Wie hoch die Steuer ist, hängt vom Standort, der Höhe des Gewinns und der Haltedauer ab. Wer zum Beispiel in St. Gallen eine Immobilie nach 20 Jahren verkauft und 500'000 Franken Gewinn macht, zahlt mehr als 150'000 Franken Steuern.

Dazu kommen häufig noch Handänderungssteuern sowie Grundbuch- und Notariatsgebühren. Informieren Sie sich darum gut, bevor Sie verkaufen, und prüfen Sie, was Sie von der Steuer abziehen können. Denken Sie auch daran: Ein Einfamilienhaus zu sanieren, bringt oft auch nicht viel, weil jeder potenzielle Käufer wieder eigene Vorstellungen hat, wie sein Haus auszusehen hat.

Entwickeln

Bei vielen Elternhäusern handelt es sich um ältere Objekte – der grösste Wert steckt im Bauland und eine Sanierung lohnt sich nur selten. Bei Liegenschaften mit grossem Umschwung und freier Ausnützungs­quote kann sich ein Abriss mit anschliessendem Neubau lohnen, etwa mit Wohnungen, die man im Stockwerkeigentum verkauft.

Wichtig: Klären Sie die Kosten und den administrativen Aufwand sorgfältig ab. Lassen Sie das Potenzial von einer Fachperson analysieren, wenn Sie die Reserven ausschöpfen wollen. So erfahren Sie, wie Sie das Grundstück umnutzen können, wie hoch die Investitionskosten und der mögliche Verkaufspreis sind – und welche Rendite Sie erwarten können.

Sie möchten mehr erfahren? Bestellen Sie das Merkblatt oder sprechen Sie mit einer Fachperson im VZ.