Elternhaus geerbt: vermieten, verkaufen oder entwickeln?
Jedes Jahr werden unzählige Häuser und Wohnungen vererbt. Die Erbinnen und Erben müssen gut überlegen, was sie damit am besten machen.
Viele Eltern wünschen sich, dass ihr Einfamilienhaus nach ihrem Tod in der Familie bleibt. Das ist nicht immer realistisch. Oft sind die Kinder über 50 und haben selbst ein Eigenheim. Wenn sie ihr Elternhaus übernehmen, müssen sie entscheiden, wie sie es nutzen – und die finanziellen Folgen gut abklären.
Vermieten
Das Elternhaus bis auf Weiteres zu vermieten, ist ein naheliegender Gedanke. Finanziell lohnt sich das jedoch selten, denn die Rendite ist in der Regel bescheiden. Viele Häuser müssten aufwändig saniert werden, um zahlungskräftige Mieter zu finden.
Wichtig: Bei einer Vermietung fällt zwar der Eigenmietwert weg, die Differenz zwischen dem Mietertrag und den Abzügen für Unterhalt und Hypothek muss man aber als Einkommen versteuern. Das bedeutet in der Regel, dass man mehr Steuern bezahlen muss.
Verkaufen
Wer Geschwister hat, erbt das Elternhaus in der Regel mit ihnen zusammen. Erbengemeinschaften müssen alles einstimmig entscheiden. Vielen fällt es schwer, Häuser sinnvoll aufzuteilen, darum bleibt oft nur der Verkauf.
Liegenschaften vererben und verschenken – gut zu wissen
Wichtig: Wer heute verkauft, kann mit einem stattlichen Gewinn rechnen. Davon geht ein grosses Stück an den Fiskus. Die Höhe der Steuer hängt ab vom Standort, vom Gewinn und von der Haltedauer. Wer etwa in St. Gallen ein Haus nach 20 Jahren verkauft und 500’000 Franken Gewinn macht, zahlt über 150’000 Franken Steuern. Dazu kommen Handänderungssteuern, Grundbuch und Notariatsgebühren.
Tipp: Informieren Sie sich gut, bevor Sie verkaufen, und prüfen Sie, was Sie vom steuerbaren Gewinn abziehen dürfen. Ein Haus vor dem Verkauf zu sanieren, bringt wenig, weil Käufer in der Regel klare Vorstellungen haben, wie ihr zukünftiges Zuhause aussehen soll.
Entwickeln
Viele der Häuser, die jetzt vererbt werden, sind schon älter. Oft steckt der grösste Teil des Werts im Bauland, und eine Sanierung lohnt sich kaum. Wenn das Grundstück gross ist und frei genutzt werden darf, kann es attraktiv sein, das alte Haus abzureissen und ein neues zu bauen, zum Beispiel mit mehreren Wohnungen, die man vermietet oder als Stockwerkeigentum verkauft.
Wichtig: Klären Sie Kosten und Aufwand sorgfältig ab. Lassen Sie das Potenzial professionell analysieren, wenn Sie die Reserven ausschöpfen wollen. So erfahren Sie, wie Sie das Grundstück umnutzen können, wie viel Sie investieren müssen, welchen Verkaufspreis und welche Rendite Sie erwarten können. Prüfen Sie auch hier die Steuerfolgen. Unter Umständen wird man für den Fiskus mit so einem Projekt zum gewerbsmässigen Immobilienhändler.
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