Liegenschaftsbesitzer muss Abzüge beweisen können

Gastbeitrag im Bieler Tagblatt, November 2021

Martin Metzger, warum ist Steuern sparen bei Liegenschaften so kompliziert?

Das Wort Steuern allein lässt bei vielen Steuerpflichtigen die Alarmglocken läuten. Man findet das etwas unsympathisch und kompliziert. Dann ist es natürlich so, dass man nicht alle Ausgaben abziehen kann. Die möglichen Abzüge sind klar reglementiert. Zudem ist der Liegenschaftsbesitzer in der Beweislast. Er muss belegen, was er abziehen will.

Welche Arten von Abzügen kommen bei Liegenschaften in Frage?

Offensichtlich sind die Hypothekarzinsen, die alle abziehen können. Aber es geht vor allem um den Liegenschaftsunterhalt., den man geltend machen kann. Dort wird unterschieden zwischen werterhaltend und wertvermehrend. Abgezogen werden können zudem Investitionskosten für energiesparende Massnahmen und Umweltschutzmassnahmen.

Wie plant man eine Renovation am besten?

Da kommt es auf das Volumen an. Bei kleineren Renovationen läuft man als Eigenheimbesitzer nicht Gefahr, dass man wegen der Abzüge ein Minuseinkommen ausweist. Bei grösseren Renovationen ist es dagegen sehr gut, wenn man die Progression über zwei Jahre hinweg brechen kann. Um sich möglichst gut vorzubereiten, studiert man am besten die Merkblätter auf der Website des jeweiligen Kantons. Da wird meist ganz klar gesagt, was zu wie vielen Prozent abzugsfähig ist. Wenn man sich nicht damit befassen will, bleibt einem nichts anderes übrig, als einen Berater beizuziehen.

Sind alle Renovationen abzugsfähig?

Nein, es wird eben zwischen werterhaltend und wertvermehrend unterschieden. Wertvermehrend und damit nicht abzugsfähig ist alles, was man tut, damit die Liegenschaft mehr Wert bekommt. Zum Teil ist das vermischt, wie das Beispiel einer Küche zeigt. Wer eine Standardküche für 30'000 Franken nach 20 Jahren ersetzt durch eine Luxusküche, die 70'000 Franken kostet, hat theoretisch 30'000 Franken werterhaltend und 40'000 Franken wertvermehrend investiert. In der Steuererklärung können aber nur die 30'000 Franken, die dem Werterhalt dienen, abgezogen werden. Bei wärmedämmenden Massnahmen können Sie aber alles abziehen, auch wenn es eine reine Investition ist.

Wie weiss ich, ob etwas für die Steuerbehörde werterhaltend ist oder ob es den Zustand meines Hauses verbessert?

Die Steuerbehörde hat die Möglichkeit, Beweise zu verlangen, dass der Luxusstandard nicht vorher schon bestanden hat. Es hilft also, wenn man sich sehr gut dokumentiert. Man macht dazu am besten Bilder vor und nach der Renovation. Das lohnt sich vor allem, wenn der Standard schon vorher sehr hoch war. Wir haben die Erfahrung gemacht, dass die Architekten recht gut Bescheid wissen, was werterhaltend ist und was nicht.

Gibt es spezielle Regeln im Kanton Bern?

Speziell ist, dass der Eigenmietwert bei Staats-/Gemeindesteuern einerseits und der direkten Bundessteuer andererseits unterschiedlich ist. Aussergewöhnlich ist auch, dass die Liegenschaftssteuern abzugsfähig sind. Der Kanton Solothurn hat bei energiesparenden Unterhaltskosten klar geregelt, dass diese nicht in den ersten fünf Jahren eines Neubaus abgezogen werden können. Deshalb empfehle ich jedem, das kantonale Merkblatt zu benutzen. Wenn Sie zum Beispiel im Wallis ein Haus besitzen, sind Sie in beiden Kantonen steuerpflichtig. Der Kanton Wallis beurteilt den Liegenschaftsunterhalt aber nach dem Walliser Steuergesetz, der Kanton Bern aufgrund der Berner Vorschriften.

Kann ich – wie im Beispiel der Küche – wertvermehrende Elemente später geltend machen?

Es ist enorm wichtig, dass man die Belege aufbewahrt, denn wenn man die Liegenschaft verkauft, kann dies von der Grundstück-Gewinnsteuer abgezogen werden. Belege zum Liegenschaftsunterhalt und zu Renovationen müssen unbedingt länger als die üblichen zehn Jahre aufbewahrt werden. Denn bei der Grundstück-Gewinnsteuer kann man je nach Kanton auch Abzüge machen, die bis zu 30 Jahren zurückliegen.

Wie kann ich gegenüber der Steuerbehörde argumentieren, wenn sie etwas nicht akzeptieren will?

Sie haben 30 Tage Zeit Einsprache zu erheben. Da ist es eben enorm wichtig, wenn man möglichst gut dokumentiert ist. Es hilft also, die Rechnungen des ursprünglichen Ausbaus mit der aktuellen Rechnung zu vergleichen.

Kann ich grosse Auslagen auch etappieren?

Massgebend für die Abzüge ist grundsätzlich das Datum der Rechnungsstellung. Bei hohen Kosten empfiehlt es sich, die Arbeit auf zwei Jahre zu verteilen. Bei kleineren Projekten spielt das hingegen meist keine Rolle.