Stima di un immobile: cosa bisogna considerare

La stima di un bene immobile può essere eseguita con metodi differenti. È importante scegliere il metodo giusto, perché non tutti si addicono all'oggetto immobiliare da valutare. Il metodo di valutazione edonico, ad esempio, presenta spesso valori venali più attendibili per gli edifici convenzionali rispetto alla stima del valore reale. 

Chi vuole conoscere il valore venale del proprio immobile dovrebbe ricorrere all'aiuto di un esperto del ramo. Il compito dell'architetto indipendente o del perito immobiliare è quello di definire un prezzo effettivamente realizzabile nell'attuale contesto del mercato immobiliare. Gli esperti in materia immobiliare di VZ VermögensZentrum scelgono il metodo di valutazione più adatto all'oggetto da stimare.

Tempistica: quando effettuare una stima dell'immobile?

Le informazioni sul valore dell'immobile sono importanti sia per l'acquirente che per il venditore, oltre che ai fini di una comunione ereditaria.

Effettuare la stima di un immobile è consigliabile

  • per l'acquirente, allo scopo di verificare il prezzo di acquisto e valutare possibili costi di ristrutturazione;
  • per il venditore dell'immobile, il quale può così determinarne il possibile prezzo di vendita;
  • per le comunioni ereditarie prima della liquidazione di un'eredità e per decidere in merito all'ulteriore utilizzo dell'immobile: va ristrutturato e venduto o ristrutturato e dato in affitto? Va demolito e sostituito da un edificio di nuova costruzione?

Spesso vale la pena effettuare in contemporanea anche un'analisi del potenziale: come è possibile incrementare il valore dell'immobile in modo da poterlo vendere meglio successivamente?

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Stima del valore reale: il metodo di valutazione classico

Il metodo più diffuso per la valutazione di un immobile è la classica stima del valore reale. In questo caso gli esperti valutano l'immobile in base al suo reale valore: visitano l'oggetto e redigono un rapporto in base alla sua ubicazione e al suo stato.

Una stima del valore reale costa, a seconda dell'oggetto, dai 1000 ai 2000 franchi. Questo metodo è consigliabile in presenza di edifici particolari come immobili di lusso o esclusivi oppure ubicati in aree isolate. Per questo tipo di immobili, la stima con il metodo di valutazione edonico non risulterebbe sufficientemente attendibile a causa della carenza di parametri di riferimento.

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Metodo edonico: il modello di valutazione più vantaggioso

Solitamente, per stipulare un'ipoteca le banche si basano sul valore dell'immobile dedotto per via edonica. Il modello di valutazione edonica fa riferimento ai prezzi di vendita di immobili comparabili. Pertanto, gli esiti di una stima edonica si avvicinano maggiormente al valore che una proprietà può realizzare alla sua vendita. Tra l'altro, il metodo edonico, che costa dai 300 ai 500 franchi, è più convieniente della stima del valore reale.

Spesso i proprietari di un immobile registrano personalmente i dati per la valutazione edonica. In questi casi si corre il rischio che lo stato o l'ubicazione dell’immobile vengano sovrastimati, aspetto che può alterare i risultati della valutazione. Pertanto, è consigliabile far rilevare i dati a un esperto del ramo. La valutazione diventa più cara, ma offre un risultato più affidabile ai fini della stima dell'immobile.

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Metodo del valore reddituale: il modello di valutazione per gli immobili a reddito

Il metodo di valutazione del valore reddituale è spesso applicato per gli immobili a reddito. Gli acquirenti di beni immobili in affitto, come ad esempio le case plurifamiliari, decidono in base ai costi e ai ricavi a lungo termine se valga la pena effettuare l'investimento. 

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Analisi del potenziale: incremento del valore del fondo per un immobile

Per gli immobili con riserve si consiglia di effettuare un'analisi del potenziale. Le riserve possono essere costituite da terreno non utilizzato, una quota di sfruttamento libera o canoni di locazione troppo bassi.

L'analisi del potenziale mette in luce le possibilità di cambiamento d’uso di un fondo. Ciò consente di stimare i necessari investimenti futuri e il possibile prezzo di vendita o il rendimento ricavabile.

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Metodo del valore residuo: determinare il valore venale del terreno edificabile

Il valore venale di un terreno edificabile risulta dal valore reddituale o dal ricavo della vendita dedotti i relativi costi d'investimento. Il metodo del valore residuo viene utilizzato esclusivamente per determinare il valore di terreni edificabili, riserve di terreni edificabili od oggetti destinati alla demolizione.

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