Mehrfamilienhaus kaufen: Darauf sollten Sie achten

Wer ein Mehrfamilienhaus kaufen möchte, muss heutzutage einen hohen Preis dafür zahlen. Umso wichtiger ist es, sich gegen mögliche Wertverluste abzusichern und die Rendite zu optimieren.

Die Preise für Mehrfamilienhäuser sind aufgrund der anhaltend tiefen Zinsen und des Anlagenotstands stark gestiegen. Musste eine Renditeliegenschaft früher mindestens 7 bis 8 Prozent Bruttorendite abwerfen, geben sich heute viele Käufer schon mit 5 Prozent oder noch weniger zufrieden.

Die Bruttorendite setzt die jährlichen Mietzinseinnahmen (ohne Nebenkosten) ins Verhältnis zum Kaufpreis. Bei einer Geldanlage entscheidend ist aber die Rendite, die nach Abzug aller Kosten auf dem eingesetzten Eigenkapital resultiert. Oft werden dabei manche Kosten vernachlässigt oder zu tiefe Beträge dafür eingesetzt.

Je älter etwa ein Mehrfamilienhaus ist, desto grösser ist sein Unterhalts- und Renovationsbedarf. Unter Umständen lassen sich aber nicht alle Renovationskosten auf die Mieter abwälzen. Und wer sein Mehrfamilienhaus selbst verwaltet, sollte dafür die gleichen Ansätze einkalkulieren wie ein Treuhänder oder Immobilienverwalter. Auch das Risiko von Leerständen wegen Mieterwechseln und der damit verbundene Mietzinsausfall wird häufig falsch eingeschätzt oder gar nicht berücksichtigt.

Merkblatt: Tipps für den Kauf einer Renditeliegenschaft

Auch die Finanzierungsstruktur hat einen starken Einfluss auf die Rendite. Im Beispiel in der Tabelle fällt die Eigenkapital-Rendite deutlich höher aus, wenn das Mehrfamilienhaus mit 35 statt 65 Prozent Eigenmittel finanziert wird. Das lohnt sich zurzeit, weil die Hypothekarzinsen sehr tief sind.

Renditeberechnung eines vermieteten Mehrfamilienhauses
Renditeberechnung eines vermieteten Mehrfamilienhauses

Reserven äufnen für mögliche Wertverluste

Je höher die Preise für Mehrfamilienhäuser steigen, desto grösser ist das Risiko von Wertverlusten. Für Renditeliegenschaften ist insbesondere der Ertragswert massgebend, weil die Mieteinnahmen wichtiger sind als die bauliche Substanz oder die Ausstattung des Gebäudes. Bei der Ertragswert-Methode werden die jährlichen Nettomieteinnahmen durch einen angemessenen Kapitalisierungssatz geteilt. Dieser Satz setzt sich zusammen aus dem risikolosen Zinssatz und einem Zuschlag für Illiquidität, für das Markt- bzw. Leerstandsrisiko, die Verwaltungskosten, die Altersentwertung und den Unterhalt der Liegenschaft. Je höher der Kapitalisierungssatz, desto tiefer ist der Wert der Liegenschaft.

Ein angemessener Kapitalisierungssatz liegt zurzeit bei 3,5 bis 6,5 Prozent. 3,5 Prozent gelten lediglich für Objekte mit äusserst geringem Leerstandsrisiko und sehr tiefen Unterhaltskosten, also in der Regel für Neubauten. Der Ertragswert eines Mehrfamilienhauses mit Nettomieteinnahmen von 200'000 Franken pro Jahr beträgt bei einem Kapitalisierungssatz von 5 Prozent 4 Mio. Franken. Steigt der risikolose Zins und damit auch der Kapitalisierungssatz um 1 Prozent an, sinkt der Ertragswert um 670'000 Franken auf 3,33 Mio. Franken.

Die Banken finanzieren bei Renditeobjekten in der Regel maximal 75 Prozent des Kaufpreises bzw. Ertragswertes; mindestens 25 Prozent müssen die Käufer also selber aufbringen. Sinkt der Ertragswert, kann die Bank zusätzliche Eigenmittel verlangen, damit die Belehnungsrichtlinien weiterhin erfüllt sind. Kann der Mehrfamilienhausbesitzer die zusätzlichen Mittel nicht nachschiessen, muss er die Liegenschaft möglicherweise zu einem ungünstigen Zeitpunkt und mit Verlust verkaufen. Das lässt sich vermeiden, wenn Käufer jedes Jahr einen Teil des Ertrags auf die Seite legen. Mit diesen Reserven können sie die Folgen eines Wertverlustes abfedern.

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