Fallen im Kaufvertrag

Viele Kaufverträge sind einseitig zugunsten des Verkäufers ausgestellt.

Die Verkäufer sind in der Regel Immobilienprofis wie Makler, Architekten oder Generalunternehmer. Sie sind den Käufern punkto Fachwissen weit überlegen.

So kommt es, dass viele Kaufverträge einseitig zugunsten des Verkäufers ausgestellt sind und Klauseln enthalten, die den Käufern später Ärger und erhebliche Mehrkosten bescheren können. Auf die folgenden Punkte lohnt es sich im Kaufvertrag ganz besonders zu achten:

Garantieansprüche bei Mängeln

Wenn im Vertrag nichts anderes vorgesehen ist, gilt das Obligationenrecht. Danach müssen Handwerker, die an einem Bauwerk beteiligt sind, bis zu fünf Jahre für Mängel geradestehen, die bei der Bauabnahme noch nicht sichtbar waren. Für Mängel, die sie dem Käufer arglistig verschwiegen haben, beträgt die Garantiefrist zehn Jahre.

Deutlich besser fahren Käufer, wenn nach ihrem Vertrag die SIA-Norm 118 gilt. Für Mängel, die sie innert zwei Jahren seit der Bauabnahme bemerken, können sie sich dann jederzeit direkt an den Architekten beziehungsweise Generalunternehmer wenden. Das Obligationenrecht hingegen verlangt die sofortige Anzeige von Mängeln. In einigen Fällen versuchen Generalunternehmer, die Garantieansprüche gegenüber den Handwerkern schon am Tag der Übernahme statt erst nach zwei Jahren an den Käufer abzutreten.

Die entsprechende Klausel im Vertrag klingt oft harmlos, etwa so: «Der Generalunternehmer tritt alle Garantieleistungen an den Bauherrn ab.» Sie hat aber zur Folge, dass der Käufer bei Mängeln selber mit den Handwerkern verhandeln muss. Und der Generalunternehmer muss auch nicht für den Schaden geradestehen, wenn der betreffende Handwerker in der Zwischenzeit in Konkurs gegangen ist. Käufer sollten einen solchen Passus im Kaufvertrag nicht akzeptieren.

Bei bestehenden Liegenschaften schliesst der Verkäufer eine Mängelhaftung normalerweise aus. Der Käufer erwirbt die Liegenschaft in dem Zustand, in dem sie bei der Besichtigung war. Der Verkäufer haftet nur, wenn er dem Käufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Eine Arglist lässt sich vor Gericht selten beweisen. Deshalb lohnt es sich, das Objekt von einem Bausachverständigen gründlich prüfen zu lassen, bevor man den Kaufvertrag unterschreibt.

Baupläne und Baubeschrieb

Baupläne und der Baubeschrieb sollten bei einem Neubau Bestandteil des Kaufvertrags sein. Bei Streitigkeiten besteht sonst die Gefahr, dass sich die Vertragsparteien auf unterschiedliche Grundlagen berufen. Im Baubeschrieb müssen Materialien, Bauteile und Produkte möglichst präzise mit den einzelnen Preisen aufgeführt sein. Nur so kann sich der Käufer ein gutes Bild vom Ausbaustandard machen.

Ist etwa unter «Elektroanlagen» nur «Standardanschlüsse» vermerkt, bleibt für den Bauherrn im Dunkeln, ob dies einen TV-Anschluss in allen Räumen oder nur einen einzigen Anschluss umfasst. Die Budgetbeträge für Bodenbeläge, Küchen- oder Nasszelleneinrichtungen bewegen sich im Baubeschrieb oft am unteren Rand der möglichen Preisspanne.

Sind beispielsweise für die Küche bloss 15’000 Franken budgetiert, sind Mehrkosten programmiert. Dieser Betrag reicht nur für eine sehr einfache Küche mit Billiggeräten. Auch ein Budget von 100 Franken/m2 für einen Parkettboden ist ungenügend. Gute und optisch ansprechende Parkettböden sind in der Regel ab etwa 130 Franken/m2 zu haben. 

Kommt ein ungenügender Ausbaustandard erst während der Bauphase ans Licht, kann es teuer werden: Verkäufer stellen für Projektänderungen oft unverhältnismässig hohe Rechnungen. Baupläne und Baubeschrieb müssen zudem inhaltlich übereinstimmen. Ist etwa ein Cheminée in den Bauplänen eingezeichnet, im Baubeschrieb jedoch nicht aufgeführt, kann es zu Unklarheiten kommen.

Bezugstermin festlegen

Der Kaufvertrag sollte einen spätesten Bezugstermin vorsehen. Häufig wird nur festgehalten, dass der Bezugstermin beispielsweise vier Monate im Voraus angekündigt wird. In diesem Fall kann der Käufer auch dann nicht vom Vertrag zurücktreten, wenn sich das Bauprojekt über Monate oder gar Jahre verzögert.

Grundlasten und Dienstbarkeiten

Die Käufer einer Liegenschaft übernehmen die Lasten und Pflichten, die mit dem Grundstück verbunden und im Grundbuch als so genannte Grundlast oder Dienstbarkeit eingetragen sind. Grundlasten sind insbesondere Pfandrechte von Dritten am Grundstück, zum Beispiel von Handwerkern oder Steuerbehörden, denen der Besitzer des Grundstücks noch Geld schuldet.

Zu den gängigsten Dienstbarkeiten, die auf einem Grundstück lasten können, gehört das Näherbaurecht. Der Nachbar darf dann näher an die Grundstücksgrenze bauen, als die örtlichen Bauvorschriften erlauben. Andere Dienstbarkeiten können beispielsweise Fussgängern oder Anwohnern erlauben, die Wege und Zufahrten auf dem Grundstück mitzubenutzen.

Grundlasten und Dienstbarkeiten sind im Grundbuchauszug aufgeführt. Lassen Sie sich diesen vom Verkäufer aushändigen.

 

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