Die verschiedenen Hypothekarmodelle

Die Banken bieten neben den klassischen Hypotheken mit variablem oder festem Zinssatz heute eine ganze Reihe weiterer Hypothekarmodelle an.

Geldmarkt-Hypotheken beispielsweise reagieren dynamisch auf Zinsänderungen und sind attraktiv bei konstantem oder sinkendem Zinsniveau, sie sind erhältlich mit oder ohne Zinsobergrenze.

Mix-Hypotheken teilen den gesamten Hypothekarbetrag auf verschiedene Modelle auf, Starthypotheken gewähren erstmaligen Eigenheimkäufern einen vergünstigten Zins und Stufenhypotheken verteilen die Zinszahlungen nach einem bestimmten Schlüssel über eine feste Laufzeit.

Festhypotheken

Der Zinssatz einer Festhypothek wird beim Vertragsabschluss für eine bestimmte Laufzeit fixiert und bleibt bis zum Ablauf unverändert. Wählbar sind in der Regel Laufzeiten von einem bis zehn Jahren, teilweise auch mehr.

Festhypotheken eignen sich für Kreditnehmer, die Wert legen auf hohe Budgetsicherheit oder mit steigenden Zinsen rechnen. Sie sind attraktiv in Zeiten tiefer Zinsen und bei absehbarem Anstieg des Zinsniveaus.

Im langjährigen Vergleich sind Festhypotheken allerdings selten erste Wahl. Bevor man sich von seinem Bankberater zum Abschluss einer Festhypothek überreden lässt, sollte man eine individuelle Hypothekarstrategie entwerfen.

Die grössten Nachteile von Festhypotheken

Variable Hypotheken

Variable Hypotheken haben in der Regel keine feste Laufzeit. Kreditnehmer und Kreditgeber können sie jederzeit auflösen, nach einer Kündigungsfrist von drei oder sechs Monaten.

Ihr Zinssatz steigt und fällt mit dem allgemeinen Zinsniveau. Die Anpassung der Zinssätze ist intransparent. Gemessen an den Zinssätzen am Geldmarkt sind die variablen Zinsen selten zu tief und meistens zu hoch.

Für eine variable Hypothek entscheiden sich praktisch nur Liegenschaftsbesitzer, die eine kurzfristige Finanzierung benötigen, weil sie ihr Haus oder ihre Eigentumswohnung demnächst verkaufen oder die Hypothek aus einem anderen Grund zurückzahlen möchten.

Geldmarkt-Hypotheken

Geldmarkt-Hypotheken sind Festhypotheken mit einer Laufzeit von drei bis zwölf Monaten. Sie werden innerhalb einer vereinbarten Rahmenlaufzeit von meist drei bis fünf Jahren automatisch erneuert. Steigen die kurzfristigen Zinsen, wird auch die Geldmarkthypothek teurer, bei sinkenden Zinsen wird sie günstiger.

Die kurzfristigen Zinsen können heftig schwanken. So haben Geldmarkt-Hypotheken schon weniger als 1, aber auch schon mehr als 9 Prozent gekostet. Wer sich diesem Risiko nicht aussetzen will, kann eine Zinsobergrenze (auch Zinsdach oder Cap genannt) vereinbaren. Diese Absicherung kostet eine Prämie, die von der Höhe und der Laufzeit des Zinsdaches abhängt.

Geldmarkt-Hypotheken eignen sich vor allem für Kreditnehmer, die kurzfristige Zinsanstiege finanziell gut tragen können und bei sinkendem Zinsniveau profitieren wollen. Bei stark steigenden Zinsen ist man mit einer Festhypothek besser bedient. Seit Mitte der 90er-Jahre waren Geldmarkthypotheken in der Regel aber das günstigste Hypothekarmodell.

Hausbesitzer sind mit Geldmarkt-Hypotheken am besten bedient

Spezialmodelle

Spezialhypotheken für Familien und Sonderkonditionen für Erstkunden: Die Banken sind im Hypothekengeschäft einfallsreich. Viele Spezialmodelle scheinen auf den ersten Blick attraktiv, sind aber oft an enge Bedingungen geknüpft.

  • Kombi- oder Mix-Hypothek
    Die Kombi- oder Mix-Hypothek ist ein Mittelweg, der Elemente von Geldmarkt- und Festhypotheken vereint. Ein Teil des Kredites ist festverzinslich, der Rest richtet sich nach dem Libor. Die flexible Aufteilung in einen variablen und einen festen Teil ermöglicht dem Kreditnehmer, das Zinsrisiko individuell zu dosieren.
  • Strategische Hypothek
    Der Schweizerische Hauseigentümerverband (HEV) bietet seinen Mitgliedern strategisch ausgerichtete Hypotheken an. Die Hypothekarnehmer müssen sich bei diesem Angebot nicht für ein bestimmtes Hypothekarmodell entscheiden, sondern sich eine Meinung über die künftige Zinsentwicklung bilden.
    Sie wählen die passende Strategie, je nachdem, ob sie stark steigende, leicht steigende, eher konstante oder sinkende Zinsen erwarten. Mit dem geeigneten Hypothekarmodell bzw. mit einem Mix aus verschiedenen Modellen und Laufzeiten wird die gewählte Strategie so abgebildet, dass der Kunde profitiert, wenn seine Zinserwartung eintrifft.
  • Starthypothek
    Start-Hypotheken sind für Personen gedacht, die zum ersten Mal ein Eigenheim kaufen. Sie erhalten eine Zinsvergünstigung, die jedoch meistens zeitlich beschränkt ist: Der Zinsnachlass gilt nur in den ersten Jahren und teilweise nur für einen Teil der Hypothekarsumme.
  • Öko-Hypothek
    Einige Banken bieten vergünstigte Hypotheken für besonders umweltfreundliche Gebäude an. Voraussetzung ist meistens, dass das Haus nach dem Minergie-Standard gebaut ist oder den Kriterien des Gebäudeenergieausweises der Kantone (GEAK) entspricht. Kreditvergünstigungen erhalten oft auch Hypothekar­nehmer, die ihr Haus nach ökologischen Grundsätzen renovieren
  • Termin- oder Forward-Hypothek
    Wer er in ein paar Monaten eine Festhypothek aufnehmen will und steigende Zinsen erwartet, kann sich die aktuellen Zinsen sichern lassen. Die Banken verlangen dafür allerdings einen Aufpreis.

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