Corona-Krise: Häufige Fragen von Immobilienbesitzern

Steigen jetzt die Hypothekarzinsen? Geraten die Immobilienpreise ins Rutschen? Was passiert, wenn ich die Zinsen nicht mehr bezahlen kann? Mit diesen und weiteren Fragen haben sich in den letzten Wochen mehrere Tausend Immobilienbesitzer beim VZ gemeldet. Hier eine Zusammenfassung.

Börsenkrise und Rezessionsängste: Steigen jetzt die Hypothekarzinsen?

Im März liess der Einbruch der Börsenkurse die Zinsen am Kapitalmarkt ansteigen. Das wirkte sich auch auf die Zinsen langfristiger Hypotheken aus, denn zu diesen Sätzen sichern die Banken die Langfristzinsen ab. Ende Mai lagen die Preise für lange Festhypotheken praktisch wieder auf Vorkrisen-Niveau.

Von steigenden Hypothekarzinsen sind wir nach wie vor weit entfernt. Denn wenn die aktuelle Krise überstanden ist, treten wohl die ungelösten strukturellen Probleme wieder in den Vordergrund – vor allem die enorme Verschuldung vieler Volkswirtschaften. Die Wahrscheinlichkeit ist gross, dass die massgebenden Notenbanken ihre Leitzinsen noch weiter senken. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) wird so möglicherweise gezwungen, ihre Zinsen ebenfalls zu senken.

Heute sind die Interbanksätze über sehr viele Jahre hinaus negativ. Darum greift bei allen Laufzeiten die künstliche Untergrenze von null Prozent plus Kreditmarge. Mit jeder weiteren Reduktion der Freibeträge auf den Sparkonten steht den Banken aber mehr negativ verzinstes Spargeld zur Verfügung, das sie als Hypotheken vergeben können.

Das ermöglicht es ihnen, die Hypothekarzinsen weiter zu senken. Darum ist eine feste Anbindung der Zinsen heute nicht sinnvoll, auch wenn Festhypotheken sehr günstig scheinen. Festhypotheken sind dazu da, um sich gegen steigende Zinsen abzusichern. Mit der aktuellen Entwicklung ist ein Zinsanstieg in noch weitere Ferne gerückt. Solange sich daran nichts ändert, bleibt die Geldmarkt-Hypothek sinnvoller und flexibler.

Tipp: Wer den Zins mit einer Festhypothek lange anbindet, nimmt einige Nachteile in Kauf. Wenn Sie trotzdem eine Festhypothek möchten, dann setzen Sie nicht alles auf eine Karte. Nehmen Sie nur einen Teil der gesamten Hypothekarsumme fest auf, den Rest als Geldmarkt-Hypothek. Sollten die Zinsen in ferner Zukunft ansteigen, können Sie dann aus der Geldmarkt-Hypothek schrittweise in eine Festhypothek wechseln. Mit dieser Strategie profitieren Sie am längsten vom tiefen Zinsniveau.

Merkblatt: So sparen Sie Hypothekarzinsen

Merkblatt: Was die Abschaffung des Libors für Hypothekarnehmer bedeutet

Geraten die Immobilienpreise ins Rutschen?

Marktbeobachter halten die Angst vor einer schweren Immobilienkrise für übertrieben. Ganz ohne Schaden wird der Schweizer Immobilienmarkt die Corona-Krise aber nicht überstehen.

Vor allem bei Gewerbeflächen und kommerziell genutzten Liegenschaften dürfte ein Nachfragerückgang zu spüren sein. Falls die Krise länger dauert, könnte der Verkauf von neuen Einheiten ins Stocken geraten, was Investoren und Generalunternehmer in Schwierigkeiten bringt.

Der Markt für privat genutzten Wohnraum ist von der Krise weniger betroffen. Experten rechnen nicht damit, dass sich hier Ausfälle von Hypotheken häufen und es zu Notverkäufen kommt. Und nach den jüngsten Massnahmen der Notenbanken werden die Zinsen wohl noch längere Zeit sehr tief bleiben.

Den grössten Einfluss auf den Wert von privatem Wohneigentum hat nach wie vor die Lage. Je nach Standort stagnieren die Preise, oder sie sind sogar rückläufig. Das bestätigen viele Beispiele aus der Praxis.

Tipp: Viele Wohneigentümer schätzen den Wert ihres Hauses oder ihrer Wohnung viel zu hoch ein – oder viel zu tief (siehe Grafik). Lassen Sie darum Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Einfamilienhaus schätzen, wenn Sie den aktuellen Wert können möchten – am besten mit einer hedonischen Bewertung, die günstiger ist als eine klassische. Das hilft Ihnen zum Beispiel, einen realistischen Verkaufspreis festzulegen. Das lohnt sich auch, wenn Sie als Kaufinteressent prüfen wollen, ob der Preis eines Objekts gerechtfertigt ist.

Die Einschätzung der Eigentümer weicht stark vom Marktwert ab
Schätzungsaktion des VZ von 2019 mit über 500 Teilnehmenden. 350 davon gaben an, wie sie den Wert selbst einschätzten.
Die Einschätzung der Eigentümer weicht stark vom Marktwert ab

Aktion: Wie viel ist meine Liegenschaft wert? 

Merkblatt: Immobilienschätzung – das müssen Sie wissen

Was machen Banken, wenn man die Hypozinsen nicht mehr zahlen kann?

Geschäftsimmobilien sind von der Corona-Krise besonders betroffen. Sinkende Mieteinnahmen können dazu führen, dass Hypothekarnehmer ihre Zinsen nicht mehr zahlen können. Wenn sich so eine Situation abzeichnet, muss man so früh wie möglich mit der Bank sprechen.

Bei selbst bewohnten Immobilien sieht es anders aus. Wer eine Hypothek für sein Eigenheim aufgenommen hat, muss einen Zinssatz von 5 Prozent tragen können. Bei einer Hypothek von 500'000 Franken wären das etwa 2100 Franken pro Monat. Heute liegen die Hypothekarzinsen bei rund 1,25 Prozent. Die Hypothek in diesem Beispiel kostet also 520 Franken pro Monat. Solange die Zinsen so tief sind, werden Banken einen Zahlungsaufschub eher ablehnen.

Versuchen Sie darum, die Zinsen so lange wie  möglich zu zahlen. Im Notfall verlangen Sie einen einmaligen Aufschub der Amortisation. Hier sind Banken eher gesprächsbereit.

Viele Pensionierte erfüllen die Tragbarkeitskriterien nicht mehr, weil ihre Renten tiefer sind als ihr Erwerbseinkommen. Prüfen Sie darum jetzt schon, ob Sie die Kriterien auch nach 65 erfüllen können.

Merkblatt: Immo-Rente – so bleibt das Haus im Alter tragbar

Merkblatt: Immobilien im Alter – das müssen Sie wissen

Das Bauprojekt verzögert sich: Was sind die Risiken?

Baut man ein Einfamilienhaus in Eigenregie, dann können die Kosten steigen. Beim Kauf ab Plan besteht dagegen das Risiko, dass der Generalunternehmer (GU) die geleisteten Teilzahlungen für andere Zwecke verwendet. Wird der GU zahlungsunfähig, können Handwerker ihr Geld direkt beim Bauherr/Käufer einfordern. Im schlimmsten Fall zahlt man so zweimal.

Tipp: Verlangen Sie eine Finanzierungsbestätigung und eine sogenannte GU-Erklärung der Bank des GU. Damit bestätigt sie, dass Ihre Zahlungen nur für Ihr Bauvorhaben verwendet werden. Im Vertrag mit dem GU halten Sie fest, dass Sie Teilzahlungen erst leisten, wenn Sie den Gegenwert auf der Baustelle gesehen haben. Oder ziehen Sie eine Fachperson bei, die die Kostenkontrolle des GU überprüft und laufend mit den vereinbarten Leistungen abgleicht.

Die Verkäufer sind in der Regel Immobilienprofis wie Makler, Architekten oder Generalunternehmer. Sie sind den Käufern punkto Fachwissens weit überlegen. Achten Sie darum auf Fallen im Kaufvertrag. Viele Kaufverträge sind einseitig zugunsten des Verkäufers ausgestellt und enthalten Klauseln, die den Käufern später Ärger und erhebliche Mehrkosten bescheren können.

Merkblatt: Tipps für Bauherren

Kauf ab Plan: So schützen Sie sich vor Geldverlust

Eine Hypothek online abschliessen: Lohnt sich das?

Anbieter von Online-Hypotheken werben mit dem Argument der Einfachheit und mit günstigen Preisen werben. Wer mit dem Gedanken spielt, eine Online-Hypothek abzuschliessen, sollte die folgenden Punkte beachten:

  • Online-Hypotheken sind einfache Standard-Produkte ohne Beratung und Betreuung. Das passt vor allem zu Interessenten, die etwas von Hypotheken verstehen und ganz genau wissen, was sie brauchen. Aber: Wenn es sich bei Ihrem Wohn- und Bauprojekt nicht um eine Standardlösung handelt, dann sollten Sie sich von einer erfahrenen Fachperson beraten lassen. So stellen Sie sicher, dass Ihre Hypothek wie angegossen passt.
  • Für Sparfüchse kann sich der Abschluss einer Online-Hypothek lohnen. Allerdings: Manche Online-Hypothek ist nur auf den ersten Blick günstig. Vergleichen Sie darum die Zinsen und Konditionen sehr sorgfältig, auch offline. Viel wichtiger als "Zinslipicken" ist es, eine sinnvolle Strategie festzulegen: Wer unterschiedliche Laufzeiten und Modelle wie Fest- und Geldmarkt-Hypotheken geschickt kombiniert, spart langfristig am meisten.
  • Bei Online-Hypotheken müssen Interessenten selbst das passende Modell auswählen, weil sie nicht im persönlichen Gespräch beraten werden. Vorsicht: Wer auf das falsche Modell setzt, kann sehr viel Geld verlieren. Ein Langfrist-Vergleich zeigt, dass zum Beispiel 5-jährige Festhypotheken viel teuer waren als Geldmarkt-Hypotheken.
  • Wer eine Hypothek aufnimmt, muss sehr persönliche und sensible Informationen offenlegen – bei einer traditionellen oder bei einer Online-Hypothek. Aber: Es braucht viel Vertrauen, solche Angaben online weiterzugeben.

Merkblatt: Online-Hypothek – gut zu wissen

Diese Seite teilen