Damit Ihre Rendite-Liegenschaft auch in 10 Jahren noch tragbar ist

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Käufer zahlen heute sehr hohe Preise für Rendite-Objekte. Was passiert, wenn ein Objekt in den Jahren nach dem Kauf an Wert verliert? Eine strikte Sparquote hilft, die Folgen eines Wertverlustes abzufedern.

Rendite-Liegenschaften sind begehrt. Dazu tragen die rekordtiefen Zinsen und der Anlage-Notstand bei. Auf der Suche nach Rendite sind Anleger bereit, immer mehr zu bezahlen. Das treibt die Preise steil nach oben – auch für Objekte an zweit- oder drittklassiger Lage.

Je höher die Preise steigen, desto grösser wird die Fallhöhe für die Käufer. Viele setzen einen grossen Teil ihres Vermögens als Eigenkapital ein. Dieses Geld ist dann fest in der Liegenschaft gebunden und hängt von der Entwicklung ihres Werts ab.

Ein Mehrfamilienhaus als Altersvorsorge?

Wenn die Preise sinken, macht das erstens die Rendite zunichte. Zweitens kann der Hypothekargeber zusätzliche Eigenmittel verlangen, damit die Belehnung seine Richtlinien weiterhin erfüllt. Kann der Käufer die zusätzlichen Mittel nicht nachschiessen, muss er die Liegenschaft im schlimmsten Fall zu einem ungünstigen Zeitpunkt und mit grossem Verlust verkaufen.

Sinkende Zinsen, steigende Preise
Der Immobilienwert entwickelt sich spiegelbildlich zum Kapitalisierungssatz. Beispiel: Mehrfamilienhaus mit 3 Wohnungen in Bern, Verkaufspreis 2,55 Mio. Franken
Sinkende Zinsen, steigende Preise

Quellen: Wüest & Partner, VZ VermögensZentrum

Mit Amortisation Korrektur auffangen

Ein Beispiel: Herr Frei (Name geändert) steht kurz vor der Pensionierung. Er kann in Bern ein Mehrfamilienhaus für 2,55 Millionen Franken kaufen, wenn er es zu 70 Prozent fremdfinanziert. Von den Mieterträgen erhofft er sich mehr Geld im Alter.

Herr Frei will kein unvernünftiges Risiko eingehen, darum spricht er mit den Immobilien- Experten des VZ. Sie prüfen, wie sich der Wert in den letzten Jahren entwickelt hat und berechnen den Ertragswert. Dazu teilen sie die jährlichen Nettomieteinnahmen von 100’000 Franken durch einen Kapitalisierungssatz. Dieser setzt sich zusammen aus dem risikolosen Zinssatz, einer Illiquiditätsprämie und einem Zuschlag für das Leerstandrisiko, die Verwaltungskosten, die Altersentwertung und den Unterhalt. Sinkt der Zins für alternative Anlagen wie Obligationen, sinkt auch der Kapitalisierungssatz. Und wenn man die Mieteinnahmen durch eine kleinere Zahl teilt, resultiert ein höherer Ertragswert.

In diesem Beispiel ist der Kapitalisierungssatz seit 2001 von 5,9 auf 3,9 Prozent gesunken, der Preis des Mehrfamilienhauses ist von 1,7 auf 2,55 Millionen Franken gestiegen (siehe Grafik). Falls der Kapitalisierungssatz um 1 Prozentpunkt steigt, fällt der Ertragswert auf 2 Millionen Franken zurück. Soll Herr Frei das Mehrfamilienhaus zum angebotenen Preis kaufen oder nicht? Eine Lösung ist, es zu kaufen und eine strikte Sparquote einzuhalten, um sich gegen steigende Zinsen zu wappnen. So kann er das Risiko einer zu hohen Belehnung deutlich senken.

Statt mit dem effektiven Hypothekarzins von 1 bis 1,5 Prozent rechnet Herr Frei mit 3 bis 3,5 Prozent. Die Differenz legt er auf die Seite und nutzt dieses Geld, um die Hypothek schneller zu amortisieren. Schon nach 5 Jahren kann er damit 10 Prozent der Hypothek zurückzahlen, nach 10 Jahren weitere 10 Prozent. Dank der Amortisation kann Herr Frei so eine künftige Korrektur des Marktwertes um 20 Prozent auffangen.