Immobilien

Stockwerkeigentum birgt viel Konfliktpotenzial

Wer Stockwerkeigentum kaufen oder ein Mehrfamilienhaus bauen möchte, sollte sich vorher genau über alle Vor- und Nachteile informieren.

Stefan Bestler

Hypothekarexperte

Viele Stockwerkeigentümer realisieren erst im Nachhinein, was es heisst, Teil einer Wohneigentümer- Gemeinschaft zu sein. Und viele Hausbesitzer unterschätzen, was ein Neubau mit mehreren Wohnungen auf ihrem Grundstück allesnach sich zieht.

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Wohnung kaufen als Stockwerkeinheit

Wer eine Eigentumswohnung in einem bestehenden Haus kauft, ist an die früheren Beschlüsse der Stockwerkeigentümer gebunden. Das führt immer wieder zu Konflikten.

Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollte man das Reglement ganz genau lesen, ebenso den Begründungsakt sowie die Protokolle der vergangenen Versammlungen. So erfährt man, welche Probleme in der Gemeinschaft anstehen, wie die Unterhaltskosten verteilt sind und welche Mehrheiten bei den Abstimmungen gelten.

Genau prüfen sollte man, ob der Erneuerungsfonds ausreichend gefüllt ist – denn das ist oft nicht der Fall. Wenn der Fonds für eine teure Sanierung gemeinschaftlicher Teile nicht ausreicht, können die Stockwerkeigentümer zur Kasse gebeten werden.

Auch wer eine neue Wohnung ab Plan kauft, sollte das Kleingedruckte studieren. Kaufverträge sind oft einseitig zugunsten der Verkäufer ausgestellt – besonders bei Generalunternehmern (GU). Käufer können sich viel Ärger und Mehrkosten einhandeln, wenn sie kritische Klauseln übersehen oder falsch auslegen. GU treten zum Beispiel oft die Garantieleistungen an die Käufer ab. Dann müssen die Käufer selbst mit Handwerkern streiten, wenn Mängel zum Vorschein kommen.

Stockwerkeigentum selbst begründen

Für Eigentümer von älteren Einfamilienhäusern mit Umschwung und freier Ausnutzungsquote kann es attraktiv sein, ihr Haus durch ein Mehrfamilienhaus zu ersetzen.

Wer die Wohnungen als Stockwerkeinheiten verkaufen möchte, sollte rechtzeitig abklären, wie sich das auf die Steuern auswirkt. Denn es ist gut möglich, dass man von der Steuerbehörde als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler eingestuft wird. Dann werden auf dem Verkaufsgewinn zusätzlich zu den Grundstückgewinnsteuern (und je nach Kanton Einkommenssteuern) auch direkte Bundessteuern und AHV-Beiträge fällig.

Allein die direkten Bundessteuern und AHV-Beiträge können ohne Weiteres 20 Prozent des Gewinns ausmachen. Zudem beeinflusst die Einstufung als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler die Besteuerung aller Immobilien, die man schon besitzt oder in Zukunft kauft.

Auch wer die neuen Wohnungen nur vermieten möchte, darf die steuerlichen Folgen nicht unterschätzen – ebenso wenig wie die Kosten und den Aufwand, die mit der Vermietung verbunden ist.

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