Immobilien

Immobilien: Nur werterhaltender Unterhalt und Investitionen in Energiesparmassnahmen sind abzugsfähig

Die Unterhaltskosten darf man vom Einkommen abziehen – und zwar wahlweise die effektiven Kosten oder einen Pauschalabzug.

Markus Stoll

Steuerspezialist

Der Pauschalabzug beträgt beim Bund und in den meisten Kantonen für bis zu zehn Jahre alte Liegenschaften 10 Prozent des Eigenmietwerts, für ältere Liegenschaften 20 Prozent. Basel-Land gewährt einen Abzug von 20 beziehungsweise 25 Prozent. In den Kantonen Appenzell Innerrhoden, St. Gallen, Waadt und Zürich darf man unabhängig vom Alter der Liegenschaft 20 Prozent abziehen.

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Steuerlich abzugsfähig sind grundsätzlich nur Kosten, die der Instandhaltung der Liegenschaft dienen und damit werterhaltend sind. Ausgenommen davon sind Energiesparmassnahmen, die man ebenfalls abziehen darf, auch wenn solche Investitionen zum Teil wertvermehrend sind. Andere wertvermehrende Arbeiten wie etwa der Ausbau des Dachstocks oder der Anbau eines Wintergartens sind dagegen nicht abzugsfähig.

Renovationen beinhalten meistens sowohl werterhaltende, energiesparende als auch wertvermehrende Arbeiten. Wird beispielsweise ein Linoleumboden durch Marmorplatten ersetzt, hat dies auch eine Wertsteigerung zur Folge. Ein Teil dieser Kosten ist somit nicht absetzbar. Gleiches gilt für den Ersatz einer alten, einfachen Küche durch eine moderne, luxuriöse Küche. In solchen Fällen muss man den Wert der Arbeiten aufteilen. Die meisten Kantone haben Merkblätter, die auflisten, welche Arbeiten abzugsfähig sind und welche nicht.

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Effektive Kosten oder Pauschalabzug?

Beim Bund und in den meisten Kantonen kann man jedes Jahr entscheiden, ob man den Pauschalabzug geltend machen oder die effektiven Unterhaltskosten abziehen will. Kleinere Investitionen in den Unterhalt der Liegenschaft sollten Sie nach Möglichkeit auf das gleiche Kalenderjahr konzentrieren.

So können Sie in den übrigen Jahren, in denen nur geringe Unterhaltskosten anfallen, vom Pauschalabzug profitieren. Grössere Renovationsarbeiten hingegen staffeln Sie besser so, dass sie sich auf mehrere Steuerperioden verteilen. Damit kommen Sie einige Jahre lang in eine tiefere Progressionsstufe und sparen entsprechend mehr Steuern.

Werterhaltende Massnahmen können nur in dem Jahr geltend gemacht werden, in dem sie umgesetzt wurden. In der Regel ist das Datum der Handwerkerrechnung entscheidend. Investitionen, die den Energieverbrauch senken, können dagegen über bis zu drei Jahre in Abzug gebracht werden, soweit sie das steuerbare Einkommen übersteigen.

Rechnungen für wertvermehrende Investitionen, die Sie nicht als Unterhaltskosten abziehen können, sollten Sie unbedingt aufbewahren. Sie können sie später beim Verkauf der Liegenschaft geltend machen und so Grundstückgewinnsteuern sparen.