Hypotheken

Libor-Hypothek: Das sollten Sie wissen

Libor-Hypotheken heissen neu Saron-Hypotheken, weil der für diese Hypotheken massgebende Referenzzinssatz (Libor) Ende 2021 abgeschafft und durch den Saron ersetzt wurde. Bekannt sind sie auch unter dem Begriff "Geldmarkt-Hypotheken".

Stefan Bestler

Hypothekarexperte

1. Wie funktioniert eine Saron-Hypothek?

Libor-Hypotheken beziehungsweise Geldmarkt- oder Saron-Hypotheken sind im langjährigen Vergleich fast immer am günstigsten und Festhypotheken am teuersten. Solche Hypotheken sind im Grunde genommen Festhypotheken mit sehr kurzen Laufzeiten von wenigen Monaten. Der Zinssatz richtet sich nach dem SARON (Swiss Average Rate Over Night). Dieser Zinssatz wird von der SNB und der Börsenbetreiberin SIX auf der Basis von tatsächlich durchgeführten Transaktionen von Finanzinstituten berechnet.

Hypothekarnehmer dürften durch die Umstellung vom Libor auf den Saron kaum eine Veränderung spüren. Eine Untersuchung des VZ hat gezeigt, dass sich der Saron in den letzten Jahren praktisch gleich entwickelt hat wie der 3-Monats-Libor.

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Zinsanpassungen erfolgen bei Saron-Hypotheken, wie das auch bei Libor-Hypotheken der Fall war, in der Regel alle drei Monate, meistens per Beginn eines Viertel- oder Halbjahrs. Auf den Basiszinssatz, den Saron, schlagen die Kreditgeber eine Marge, die sich nach der individuellen Bonität des Kunden richtet.

Die Rahmenverträge für Geldmarkt-Hypotheken sehen in der Regel eine Laufzeit von drei bis fünf Jahren vor. Anders als Festhypotheken lassen sich solche Verträge aber meist deutlich günstiger als Festhypotheken vorzeitig auflösen, wenn das Eigenheim unerwartet verkauft werden muss. Die Vertragsbestimmungen sehen zudem oft vor, dass Kunden täglich mit Wirkung auf die nächste Fälligkeit hin in eine Festhypothek wechseln können, wenn sich steigende Zinsen abzeichnen.

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2. Konsequenzen der Negativzinsen

Bis Mitte 2011 konnte sich niemand vorstellen, dass es in der Schweiz je negative Zinsen geben könnte. Im August 2011 trat aber genau das ein: Ausländische Banken waren damals bereit, ihr Geld bei Schweizer Banken anzulegen und dafür zu bezahlen.

Diese Entwicklung schreckte die Hypothekarbanken auf. In ihren Kreditverträgen für Libor-Hypotheken gab es bis dahin nämlich keine Klausel für den Fall, dass der Libor ins Minus rutscht. Deshalb mussten die Banken damit rechnen, dass sie den Kreditnehmern im Extremfall sogar Zinsen zahlen müssten.

Schnell wurde dieser Punkt in den Kreditverträgen geändert. Wer nach August 2011 eine Libor-Hypothek abgeschlossen hat, hat in seinem Vertrag eine Klausel, wonach der Basiszins null Prozent beträgt, wenn der Libor-Satz unter null fällt. Diese Klausel findet sich auch in den Verträgen der neuen Saron-Hypotheken. 

3. Geldmarkt-Hypothek gegen hohe Zinsen absichern

Der Zinssatz von Geldmarkt-Hypotheken kann Schwankungen ausgesetzt sein. Ende 2018 kosteten Libor-Hypotheken knapp 1 Prozent. In der Hochzinsphase zu Beginn der Neunzigerjahre stieg der Zinssatz aber vorübergehend auf über 10 Prozent. Gegen hohe Zinsen kann man sich auf verschiedene Arten absichern.

Mit einem Zinsdach – einem sogenannten Cap – kann jeder Hypothekarnehmer festlegen, wie viel Zins er höchstens für die Geldmarkt-Hypothek zu zahlen bereit ist. Für die Absicherung bezahlt er eine Prämie, die vom aktuellen Zinsniveau, der Zinsobergrenze und der Laufzeit der Absicherung abhängt. Grundsätzlich gilt: je tiefer das Zinsdach, desto höher die Absicherungskosten. 

Bei vielen Banken ist eine Zinsabsicherung für Geldmarkt-Hypotheken obligatorisch. Die Prämie für das Zinsdach ist im Zinssatz der Hypothek enthalten und muss nicht auf einen Schlag bezahlt werden. Das hat für die Kunden jedoch den Nachteil, dass die Bank die Höhe und die Laufzeit der Absicherung vorgibt. Und die Kunden können bestenfalls zwischen zwei verschiedenen Maximalzinssätzen und Laufzeiten wählen.

Zinsabsicherungen mit einer Laufzeit von unter fünf Jahren lohnen sich in der Regel nicht. Die Zinsen müssten innert kürzester Zeit dramatisch steigen, damit die Absicherung überhaupt zum Tragen kommt. Eine Absicherung ist deshalb in der Regel nur für einen Zeitraum von über fünf Jahren sinnvoll.

Wer keine Zinsabsicherung kaufen möchte, kann sich auch einfach selbst ein finanzielles Polster zulegen für den Fall, dass der Libor stark steigen sollte: Legen Sie den Differenzbetrag zwischen dem aktuellen Zins und dem langjährigen Durchschnittszins für Hypotheken von 5 Prozent regelmässig zur Seite. Falls der Zinssatz der Saron-Hypothek über 5 Prozent steigt, können Sie dann auf diese Reserve zurückgreifen.

Sie können auch den kostenlosen Hypozins-Alarm des VZ nutzen. Damit legen Sie eine Limite fest, bei der Sie Ihre Geldmarkt-Hypothek in eine Festhypothek umschichten möchten. Wird diese Limite überschritten, löst das System einen Alarm aus, und Sie können rechtzeitig wechseln.