Hypotheken

Eigenheim: Worauf man bei der Finanzierung achten sollte

Wer ein Eigenheim kaufen möchte, muss genug Eigenmittel und Einkommen mitbringen.

Adrian Wenger

Hypothekarexperte

Die meisten Banken finanzieren bis zu 80 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie. Mindestens 20 Prozent muss man also selber aufbringen. Die Hälfte davon muss aus anderen Mitteln als der Pensionskasse stammen. Ist der Kaufpreis höher als der Wert der Immobilie, den die Bank ermittelt, muss man die Differenz ebenfalls aus eigenen Mitteln begleichen.  

Merkblatt

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Als Eigenmittel kommen neben der Pensionskasse unter anderem Guthaben der Säule 3a, normale Sparguthaben sowie zum Beispiel Erbvorbezüge oder private Darlehen der Eltern in Frage. Private Darlehen rechnen Banken dann als Eigenkapital an, wenn sie weder verzinst noch rückzahlungspflichtig sind.

Beim Bezug von Vorsorgeguthaben aus der Pensionskasse und Säule 3a fällt eine Kapitalauszahlungssteuer an. Die Vorsorgeeinrichtung überweist das Geld direkt an die Hypothekarbank. Die fälligen Steuern kann der Bezüger folglich nicht mit dem ausbezahlten Vorsorgegeld bezahlen. Statt das Pensionskassenguthaben auszahlen zu lassen, kann man es der Bank verpfänden. Das ist oft die bessere Variante.

Damit eine Finanzierung zustande kommt, muss neben dem erforderlichen Eigenkapital auch die sogenannte Tragbarkeit gewährleistet sein. Zinsen, Amortisation und Unterhalt dürfen maximal ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Banken berechnen die Tragbarkeit aber nicht mit den aktuell tiefen Zinsen, sondern mit einem langfristigen Zins von 4,5 bis 5 Prozent. Sie gehen von Nebenkosten von 1 Prozent des Liegenschaftenwerts aus. Für Amortisationen kommen weitere 1 bis 1,25 Prozent der Hypothekarsumme hinzu.

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Die passende Hypothekarstrategie

Viele Hauskäufer beschäftigen sich viel intensiver mit der Frage, wer die günstigsten Hypothekarzinsen anbietet, als mit der Wahl der richtigen Hypothekarstrategie. Dabei hat die Strategie einen viel grösseren Einfluss auf die Zinskosten als das Vergleichen von Offerten.

Für eine 10-jährige Festhypothek über 500'000 Franken bezahlte man beispielsweise von 2010 bis 2020 gesamthaft 151'000 Franken an Zinsen. Wer in diesem Zeitraum auf Geldmarkthypotheken setzte, zahlte sage und schreibe 109'000 Franken weniger, wie der historische Kostenvergleich von Hypotheken zeigt. 

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