Was Sie über Online-Hypotheken wissen müssen

SonntagsZeitung, 15.03.2020

Adrian Wenger, Hypothekarexperte beim VZ VermögensZentrum in Zürich

Heute lässt sich eine Hypothek bequem und zu günstigen Konditionen im Internet abschliessen. Doch dabei gilt es einiges zu beachten.

Was ist eine Online-Hypothek?

Es gibt zwei Arten von Online-Hypotheken. Zum einen die Angebote von etablierten Banken, die oft unter einem anderen Namen ihre Hypotheken online anbieten. Und dann gibt es die Vergleichsplattformen, die auf Provisionsbasis Hypotheken von verschiedenen Anbietern vermitteln. Diese Plattformen werden ebenfalls von Banken, aber auch Nicht-Banken, sogenannten Finanzintermediären, betrieben. In beiden Modellen erfolgen Vertrieb und Beratung über das Internet.

Damit eine Online-Lösung kosteneffizient ist, muss sie standardisiert sein. Der Haken: So eine automatisierte Lösung stösst schnell an ihre Grenzen, da die Ausgangslage oft sehr unterschiedlich ist.

Wie läuft der Bewilligungsprozess ab?

Der Prozess beginnt bei der Immobilie. Das ist auch bei klassischen Hypotheken der Fall. Zuerst wird der Wert berechnet. Dafür muss man online die wichtigsten Angaben machen: Art der Liegenschaft, Baujahr, Anzahl Zimmer, Fläche und Gebäudevolumen. Im nächsten Schritt geht es um die finanzielle Situation. Hier muss der Hypothekarnehmer sehr persönliche Daten offenlegen, etwa zu seinem Einkommen. Es braucht oft viel Überwindung, diese Daten ins Internet zu stellen. Die meisten fühlen sich wohler, wenn sie die Unterlagen physisch übergeben können.

Was sollte man noch über Online-Hypotheken wissen?

Die Vergleichsplattformen leben von Vermittlungsprovisionen. Ein Interessenkonflikt kann somit nicht ausgeschlossen werden. So werden von diesen Plattformen seit Jahren langlaufende Festhypotheken empfohlen. Die Zinsen sind jedoch in den Keller gerutscht. Dadurch haben die vermeintlich günstigen Festhypotheken den Kunden grosse Mehrkosten verursacht. Diesen Vorwurf kann man aber auch herkömmlichen Anbietern machen. Denn rund achtzig Prozent der Hypotheken werden "fest" abgeschlossen. Das ist jedoch definitiv nicht im Interesse des Hypothekarnehmers.

Wie kompetent sind die Berater der Online-Anbieter?

Bei Online-Hypotheken liegt es auf der Hand, dass die Interaktion mit den Kunden stark industrialisiert ist. Mit Testfragen lässt sich rasch herausfinden, wie sattelfest die Ansprechperson ist: Wie sieht die Tragbarkeit der Hypothek aus, wenn ich in Pension gehe? Was passiert mit meiner Hypothek, wenn ich das Eigenheim verkaufe? Kündigt die Bank meine Hypothek, wenn die Zinsen steigen? Weicht der Berater bei diesen Fragen aus, spricht das nicht für hohe Kompetenz.

Ein Spezialist wird aber wie aus der Pistole geschossen antworten können. Zwar kommt auch in der klassischen Hypothekarberatung das Tablet in der Kundenberatung immer mehr zum Einsatz. Aber ein guter Berater wird auch Fragen beantworten können, für die sich im Tablet keine Antworten finden lassen.

Was ist besser: Online- oder Offline-Hypothek?

Wer Geldersparnis über alles stellt, über ein ausreichendes Hypotheken-Know-how verfügt und Zeit hat, die zahlreichen Daten online zu erfassen, ist mit einer Online-Hypothek gut bedient. Diese Voraussetzungen dürften aber auf die wenigsten zutreffen – die bescheidenen Wachstumszahlen in diesem Segment sprechen Klartext.

Beim Eigenheim stehen andere Werte wie Sicherheit und Komfort im Mittelpunkt. Und spezielle Situationen lassen sich nur schlecht über elektronische Prozesse auffangen. Wer mehr als eine 08/15-Hypothek benötigt, trifft sich am besten mit einem erfahrenen Berater. Bei Online-Anbietern fehlt die individuelle Betreuung, sonst wären sie nicht so günstig.

Wie leitet man die richtige Hypothekarstrategie her?

Drei Fragen sind zentral: Von welcher Zinsentwicklung gehe ich langfristig aus? Wie viel Zins kann ich zahlen? Und stehen kurzfristige Veränderungen wie etwa ein Hausverkauf an? Man sollte das Modell wählen, das am besten zur eigenen Risikofähigkeit passt. Meistens lohnt es sich, den Betrag auf verschiedene Modelle aufzuteilen. Wer von stark steigenden Zinsen ausgeht, oder bei wem das persönliche Budget nur wenig Zinserhöhungen zulässt, der sollte zwei Drittel fest und einen Drittel als Geldmarkthypothek aufnehmen. Je weniger man von steigenden Zinsen ausgeht und je grösserdas finanzielle Polster ist, desto stärker kann man die günstigen Geldmarkthypotheken gewichten.

Fest- oder Geldmarkthypothek – was lohnt sich mehr?

Eine Festhypothek schliesst man in der Regel ab, um sich gegen steigende Zinsen zu schützen. Doch der Markt rechnet für die nächsten Jahre nicht mit steigenden Zinsen. Erst bei einer Trendwende sollte man über Festhypotheken nachdenken. Bis dahin ist eine Geldmarkthypothek oft die bessere Wahl. Die Differenzen zwischen kurzen und langen Laufzeiten sind zwar gering. Das ist aber kein Grund, Festhypotheken zu bevorzugen. Geldmarkthypotheken sind und waren praktisch immer günstiger.

Wann kann der Online-Anbieter meine Hypothek kündigen?

Es macht in der Regel keinen Unterschied, ob die Hypothek online oder bei der Bank abgeschlossen wurde. Alle Verträge beinhalten Klauseln, wonach bei Nichtbezahlung der Hypothekarzinsen die Hypothek gekündigt werden kann. Ebenso müssen die Banken bei bonitätsrelevanten Ereignissen wie etwa einer Pensionierung überprüfen, ob das Einkommen weiterhin ausreicht, die Tragbarkeitsrichtlinien der Banken zu erfüllen. Ist das nicht mehr der Fall, muss der Hypothekarnehmer die Hypothek amortisieren oder einen Verkauf der Liegenschaft ins Auge fassen.

Führt die Digitalisierung zu einer Zunahme von Online-Hypotheken?

Die Digitalisierung stellt lediglich die Infrastruktur bereit. Was vom Kunden digital erfasst wird, muss bankintern analog genau gleich bearbeitet werden wie bei einer klassischen Hypothek. Deshalb rechnen sich die Preisabschläge bei den Zinsen gegenüber den klassischen Hypotheken für die Banken nicht. Diese sind aber nötig, damit der Hypothekarnehmer überhaupt die Mühe auf sich nimmt, alle Daten zu erfassen. Anders sieht es bei der Erneuerung von Hypotheken aus. Das kann tatsächlich mit wenigen Mausklicks passieren.

Welche Auswirkungen haben die Börsenturbulenzen auf den Schweizer Hypothekarmarkt?

Die Zinssätze für Hypotheken sind noch mehr unter Druck geraten. Zwischen Anfang Jahr und Ende Februar sanken die Interbanksätze um 25 bis 40 Basispunkte. Und ein weiteres Absinken kann nicht ausgeschlossen werden, da die Notenbanken mit Liquiditätshilfen und Notfallprogrammen auf die Krise reagieren dürften. Vor diesem Hintergrund lohnen sich Geldmarkthypotheken also nach wie vor. Und wer Festhypotheken abschliesst, zahlt vielleicht für viele Jahre einen viel zu hohen Zinssatz.

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