Wenn Kinder das Elternhaus übernehmen

Der Schweizerische Hauseigentümer HEV, 15.03.2018

Von Renato Sauter, Nachlass-Experte beim VZ VermögensZentrum in Zürich

Nach dem Tod der Eltern bilden die Kinder eine Erbengemeinschaft und können nur gemeinsam über die Vermögenswerte einer Erbschaft verfügen. Oft können sich die Kinder aber nicht entscheiden, ob sie das Elternhaus verkaufen oder gemeinsam behalten sollen, oder ob nur ein einzelner Erbe das Haus übernehmen will. Die Erbteilung verzögert sich über Jahre hinweg.

Während dieser Zeit steht das Haus meistens leer, und die auflaufenden Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten schmälern das Erbe. Zwar kann jeder Miterbe gerichtlich die Erbteilung verlangen, und ein Richter kann dann einen Zwangsverkauf beziehungsweise eine öffentliche Versteigerung anordnen. Allerdings ist dies in der Regel für alle Beteiligten die schlechteste Lösung. Denn der Erlös ist in so einem Fall meistens deutlich geringer als bei einem normalen Verkauf.

Erbvorbezug soll Streit vermeiden

Um solchen Streitigkeiten noch zu Lebzeiten vorzubeugen, erwägen viele Eltern, ihr Haus vorzeitig nur einem Kind zu überschreiben und die anderen Erben auszuzahlen. Ein Beispiel: Ein Kind übernimmt das Elternhaus im Wert von 1 Million Franken und einer Hypothek von 500'000 Franken. Es erhält also unter dem Strich 500'000 Franken. Denselben Betrag zahlen die Eltern ihrem zweiten Kind aus.

Doch ein solcher Erbvorbezug hat seine Tücken: Im Todesfall muss der Begünstige die erhaltene Liegenschaft seinem Erbteil anrechnen lassen. Massgebend ist dabei aber nicht der Liegenschaftswert bei der Übernahme, sondern der Wert zum Zeitpunkt, der Erbteilung. Das kann dazu führen, dass der Erbvorbezug grösser ist als der Anteil, der den Erbenden bei der Vermögensteilung zusteht.

Ein Beispiel: Ein Ehepaar hat zwei Kinder. Einem davon haben die Eheleute vor 20 Jahren das eigene Haus übertragen. Der geschätzte Wert lag damals bei 850'000 Franken. Nach dem Tod der Eltern ist der Wert der Liegenschaft um knapp 30 Prozent auf 1,1 Millionen Franken gestiegen. Das heisst: Jenes Kind, dem das Haus überschrieben wurde, muss sich nicht 425'000 Franken (die Hälfte von 850'000 Franken), sondern 550'000 Franken an sein Erbe anrechnen lassen und die Differenz seinen Miterben zurückzahlen.

Nutzniessung und Wohnrecht

Oft binden Eltern den Erbvorbezug an ein lebenslanges Wohn- oder Nutzniessungsrecht. Ein Wohnrecht eignet sich, wenn die Übertragung des Hauses die Eltern von allen Verpflichtungen befreien soll. Die Eltern müssen dann lediglich für die Unterhaltskosten aufkommen und den Eigenmietwert versteuern. Der rechtmässige Eigentümer der Liegenschaft muss die Hypothekarzinsen und Versicherungsprämien bezahlen.

Bei einer Nutzniessung hingegen können die Eltern weiterhin fast unbeschränkt über die Liegenschaft verfügen. Sie dürfen sie vermieten und die Mieterträge behalten. Dafür müssen sie Steuern, Nebenkosten, Hypothekarzinsen und Versicherungsprämien bezahlen.

Lediglich der Verkauf oder eine Erhöhung einer Hypothek ist nicht mehr möglich. Kaum jemand möchte, dass seine Erben einst über seinen Nachlass streiten oder deshalb gar in finanziele Bedrängnis geraten. Es lohnt sich deshalb, die Angelegenheit frühzeitig mit den Erben zu besprechen. Idealerweise wird zu Lebzeiten ein entsprechender Erbvertrag unterzeichnet.

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