Rendite-Objekte: Tiefe Zinsen zum Sparen nutzen

Der Schweizerische Hauseigentümer HEV, 10.08.2018

Von Andreas Weber, Experte HEV HypothekenZentrum AG in Zürich

Käufer zahlen heute sehr hohe Preise für Rendite-Objekte. Sogenanntes "Beton-Gold" verliert allerdings an Wert, wenn die Zinsen eines Tages wieder steigen sollten. Was passiert, wenn das Objekt nach dem Kauf an Wert verliert? Eine strikte Sparquote hilft, die Folgen eines Wertverlustes abzufedern.

Rendite-Liegenschaften sind begehrt. Dazu tragen die rekordtiefen Zinsen und der Anlage-Notstand bei. Auf der Suche nach Rendite sind Anleger bereit, mehr zu bezahlen. Das treibt die Preise nach oben – auch für Objekte an zweit- oder drittklassiger Lage. Je höher die Preise steigen, desto grösser wird die mögliche Fallhöhe für die Käufer. Viele setzen einen grossen Teil ihres Vermögens als Eigenkapital ein. Dieses Geld ist dann fest in der Liegenschaft gebunden und hängt von der Entwicklung ihres Werts ab.

Mehrfamilienhaus als Altersvorsorge?

Wenn die Zinsen steigen, verliert ein Rendite-Objekt automatisch an Wert. Das kann dazu führen, dass der Hypothekargeber zusätzliche Eigenmittel verlangt, damit die Belehnungs- Richtlinien weiterhin erfüllt sind. Kann der Käufer die zusätzlichen Mittel nicht nachschiessen, muss er seine Liegenschaft im schlimmsten Fall zu einem ungünstigen Zeitpunkt und mit einem entsprechenden Verlust verkaufen.

Mit der Amortisation die Korrektur auffangen

Ein Beispiel: Herr Frei (Name von der Redaktion geändert) steht kurz vor der Pensionierung. Ihm bietet sich die Möglichkeit, ein Mehrfamilienhaus für vier Millionen Franken zu kaufen. Dieses möchte er zu 70 Prozent fremdfinanzieren. Von den Mieterträgen erhofft er sich mehr Geld im Alter. Herr Frei will keinen überhöhten Kaufpreis bezahlen, darum lässt er die Liegenschaft durch einen unabhängigen Schätzer bewerten. Um den Wert zu ermitteln, werden die jährlichen Nettomieteinnahmen von 156'000 Franken durch einen Kapitalisierungssatz geteilt.

 Dieser setzt sich zusammen aus dem risikolosen Zinssatz, einer Illiquiditätsprämie und einem Zuschlag fürdas Leerstandrisiko, die Verwaltungskosten, die Altersentwertung und den Unterhalt. Aktuell bewegt sich der so ermittelte Kapitalisierungssatz je nach Lage und Zustand des Objektes zwischen 3 bis 7 Prozent. Sinken die am Markt gehandelten Zinsen, reduziert sich auch der Kapitalisierungssatz. Und wenn man die Mieteinnahmen durch eine kleinere Zahl teilt, resultiert ein höherer Ertragswert der Liegenschaft. Im Zürcher Stadtkreis Affoltern z. B. ist der Kapitalisierungssatz seit 2008 von 6,34 auf 3,91 Prozent gesunken.

Dadurch hat sich der Preis des Mehrfamilienhauses von 2,5 auf 4 Millionen Franken erhöht. Falls der Kapitalisierungssatz nur schon um 0,5 Prozentpunkte steigt, verliert die Liegenschaft rund eine halbe Million Franken an Wert. Selbstverständlich ermöglichen steigende Zinsen auch Mietzinsanpassungen nach oben. Ob der Mietermarkt solche Erhöhungen uneingeschränkt akzeptieren wird, ist aber fraglich.

Soll Herr Frei das Mehrfamilienhaus zum angebotenen Preis kaufen?

Eine Lösung liegt darin, das Mehrfamilienhaus zu kaufen und eine strikte Sparquote einzuhalten, damit er gegen steigende Zinsen gewappnet ist. So kann Herr Frei das Risiko einer zu hohen Belehnung deutlich senken. Statt mit dem effektiven Hypothekarzins von 1 bis 2 Prozent rechnet Herr Frei für sich selbst mit 3 bis 4 Prozent. Die Differenz von 2 Prozent legt er auf die Seite Und nutzt dieses Geld, um die Hypothek schneller zu amortisieren. Schon nach 5 Jahren wird er damit ca. 10 Prozent der Hypothek zurückzahlen, nach 10 Jahren weitere 10 Prozent. Dank der Amortisation kann Herr Frei eine künftige Korrektur des Marktwertes um bis zu 20 Prozent auffangen, ohne von der Bank abhängig zu sein.

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