Hypothek auf zwei Anbieter verteilen – macht das Sinn?

Luzerner Zeitung, 27.07.2018

Von Philipp Hostettler, Hypothekarexperte beim VZ VermögensZentrum in Luzern 

Wir haben für unser Haus zwei Fixhypotheken und eine Flex-Roll-over-Hypothek bei einer Bank. Im Jahr 2019 läuft nun eine Fixhypothek aus. Ein Freund hat uns geraten, auch eine Offerte für die neue Hypothek bei einer Versicherungsgesellschaft einzuholen und die Hypothek aufzuteilen. Was wären die Vor- und Nachteile?

Sie möchten Ihre heutigen Hypothekartranchen für Ihr Einfamilienhaus künftig auf zwei Finanzinstitute aufteilen. Das heisst: Zwei Tranchen würden Sie bei der jetzigen kreditgebenden Bank behalten zumindest vorläufig. Und die im Jahr 2019 fällige Tranche möchten Sie neu bei einem Versicherer abschliessen.

Grundsätzlich möglich

Grundsätzlich ist das im Rahmen einer gestaffelten Gesamtablösung möglich. Doch langfristig ist das in den meisten Fällen keine Option. Denn beim Ablauf der anderen Hypothekartranchen müssten Sie diese ziemlich sicher auch zur Versicherungsgesellschaft transferieren.

Grund ist, dass die meisten Hypothekargeber über längere Zeit kaum eine Hypothek im sogenannten Nachgang finanzieren. Wird eine Hypothek auf zwei Institute aufgeteilt, muss einer der beiden Kreditgeber bereit sein, eine "Nachgangsfinanzierung" zu gewähren.

Risikokosten steigen

Dadurch erhöhen sich allerdings die Risikokosten. Deshalb ist kaum ein Anbieter dazu bereit – meistens auch dann nicht, wenn beide Schuldbriefe im gleichen Rang sind.

Ablösung wird schwieriger 

Dazu kommt: Liegen die Fälligkeiten der Tranchen zeitlich auseinander, müssen Sie im Rahmen der gestaffelten  Ablösung den Schuldbrief neu errichten beziehungsweise den Schuldbrief splitten lassen.

Es gibt Finanzinstitute, die Hypotheken bis zu drei Jahre zwischen der ersten und der letzten Tranche ablösen - andere wiederum lediglich bis zu 18 Monate. Um einen Schuldbrief zu splitten, müssen Sie jedenfalls zum Notar oder zum Grundbuchamt gehen. Damit sind zusätzliche Kosten verbunden. Die Tarife variieren von Kanton zu Kanton.

Prüfen Sie deshalb, welcher Kreditgeber den besten Zinssatz für die von Ihnen gewählte Strategie anbietet. Während die Banken drei- bis fünfjährige Festhypotheken bevorzugen, suchen Versicherungsgesellschaften langfristige Laufzeiten.

Deshalb sind die Versicherer bei den Langfristzinsen günstig, während die Banken im kurzen und im mittleren Bereich die Nase vorn haben. Es liegt auf der Hand, dass Sie vom jeweils günstigeren Angebot profitieren möchten, nur machen da die Anbieter nicht mit.

An Libor-Satz gekoppelt

Beachten Sie auch, dass Sie mit Ihrer Flex-Roll-over eine Hypothek abgeschlossen haben, die an den Libor-Satz gekoppelt ist. Libor steht für London Interbank Offered Rate. Das ist der Zinssatz, zu dem sich die Banken unterein ander kurzfristig Geld leihen. Es ist fraglich, ob die Versicherungsgesellschaft eine Libor- Hypothek bietet - meistens haben sie hauptsächlich langfristige Festhypotheken im Angebot.

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