Eigenheim behalten, umbauen oder verkaufen?

Der Schweizerische Hauseigentümer HEV, 13.04.2017

Von Lorenz Heim, CEO HypothekenZentrum

Finanzierung – Der dritte und letzte Teil der Serie beschäftigt sich mit der Finanzierung. Ob man das Haus behält, allenfalls umbaut oder aber verkauft – eine sorgfältige Planung lohnt sich in jedem Fall.

Wer ein Eigenheim besitzt, sollte seine Finanzen lange vor der Pensionierung organisieren, denn oft werden nach der Pensionierung die Tragbarkeitsregeln der Banken nicht mehr erfüllt. Auch Umbauten und Renovationen lassen sich nicht mehr so einfach finanzieren. Selbst der Wechsel vom Haus in eine Wohnung will gut mit der Bank abgestimmt sein.

Viele Eigenheimbesitzer behalten ihre Liegenschaft, um nach der Pensionierung günstiger zu wohnen. Nicht immer ist ihnen aber bewusst, dass ihre Hypothek möglicherweise aus Sicht der Bank nicht mehr tragbar ist, wenn ihr Einkommen im Ruhestand sinkt oder ein Teil der Einkünfte nach dem Tod des Partners wegfällt. Banken verlangen, dass die Wohnkosten nicht mehr als einen Drittel des jährlichen Einkommens ausmachen. Dazu zählen auch Vermögenserträge. Ein Vermögensverzehr wird aber nur von wenigen Kreditinstituten berücksichtigt. Zudem rechnen Banken nicht mit den aktuell tiefen Zinsen, sondern mit einem kalkulatorischen Zins von 5 Prozent und mit 1 Prozent des Verkehrswertes als Nebenkosten. So soll sichergestellt werden, dass die Hypothek auch bei steigenden Zinsen noch tragbar ist.

Eigenheimbesitzer sollten daher spätestens im Alter von 55 Jahren prüfen, ob die Tragbarkeit im Ruhestand gewährleistet ist. Zeigen sich Lücken, bleibt dann noch Zeit, um den fehlenden Betrag anzusparen – etwa mit regelmässigen Einzahlungen in die Säule 3a oder mit freiwilligen Einkäufen in die Pensionskasse.

So klappt es mit dem Umbau

Früher oder später sind bei jedem Gebäude kostspielige Erneuerungen fällig: Die Küche muss zum Beispiel modernisiert werden, oder die Heizung ist sanierungsbedürftig. Manchmal erfordern auch veränderte Lebensumstände einen Umbau – die Pensionierung oder das Älterwerden ganz allgemein. Denn im Alter erweisen sich viele Gebäude als zu gross und unkomfortabel. 

Zahlreichen Eigentümern droht ein böses Erwachen, wenn sie feststellen, dass die Bank nicht alles finanziert. Umbauten kosten erfahrungsgemäss schnell einmal 100'000 bis 200'000 Franken. Doch Banken gewähren meistens nur einen Kredit für den wertvermehrenden Teil – und einige finanzieren sogar nur 80 Prozent davon. Für den Rest muss der Hausbesitzer also selbst aufkommen.

Für Eigentümer kann es sich deshalb lohnen, neue Ertragsquellen zu erschliessen. Falls jemand zum Beispiel ein grosses Haus besitzt, könnte er eine Einliegerwohnung einbauen und durch die Mieterträge sein Einkommen aufbessern. Ist der Einbau einer Einliegerwohnung nicht möglich, und ist der Eigenheimbesitzer trotzdem nicht auf die Nutzung aller Räume angewiesen, kann er steuerlich eine Unternutzung geltend machen. Dadurch kann beim Bund und diversen Kantonen der Eigenmietwert reduziert werden.

Bei Liegenschaften mit grossem Umschwung ist unter Umständen auch eine Abparzellierung des Grundstücks eine gute Option. Dadurch haben ältere Hausbesitzer weniger Aufwand. Insbesondere können sie aber das zusätzliche Vermögen aus dem Verkauf für den Verzehr im Alter nutzen – oder eben für die dringende Renovation. Doch Achtung: Durch eine Abparzellierung kann der Wert der Liegenschaft sinken. Ist die Belehnung dann zu hoch, wird die Bank eine zusätzliche Amortisation verlangen. 

Bei älteren Liegenschaften mit grossem Umschwung und freier Ausnützungsquote kann sich auch ein Neubau mit mehreren Wohnungen lohnen. Bei solchen Renditeobjekten sollte man vorher aber eine seriöse Potenzial-Analyse durchführen lassen. Damit wird zum Beispiel ermittelt, welche Investitionen sinnvoll sind und welcher Mietzins angemessen ist, um einen attraktiven Ertrag zu erwirtschaften. 

Auch sollten Eigenheimbesitzer früh bei ihrer Bank abklären, welchen Teil sie zu finanzieren bereit ist. Eine Anfrage kurz vor Umbaubeginn ist häufig zu spät. Ausserdem sollte man Reserven von etwa 10 Prozent der Umbaukosten einplanen. So bleibt einem das nachträgliche Gesuch um Erhöhung der Kreditlimite erspart.

Wechsel in eine Wohnung finanzieren

Die meisten Hausbesitzer verkaufen ihr Einfamilienhaus, wenn es ihnen zu gross und arbeitsintensiv wird, oder wenn ihre Beweglichkeit nachlässt. Ein rechtzeitiger Umzug in eine altersgerechte Eigentumswohnung kann die Lebensqualität für viele Jahre verbessern. Der gleichzeitige Kauf und Verkauf von Wohneigentum ist aber eine organisatorische und finanzielle Herausforderung. Denn so gut wie immer kommt es zu einer finanziellen Doppelbelastung: Während sich der Hausverkauf hinzieht, laufen die Wohnkosten für das Haus weiter. Gleichzeitig muss die neue Eigentumswohnung bezahlt werden, oder es werden Vorauszahlungen für eine Neubauwohnung fällig.

Die bestehenden Hypotheken können in der Regel auf die neue Wohnung übertragen werden, falls dadurch die Belehnungsrichtlinien der Bank nicht verletzt werden. Oft fordern Banken bei älteren Hypothekarnehmern aber Zusatzsicherheiten. Es kann sich daher lohnen, für die langfristige Finanzplanung Fachleute beizuziehen.

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