Das Geldpolster ist bescheidener als auch schon

Häuser modernisieren, 01.09.2018

Von Adrian Wenger, Experte HypothekenZentrum AG

Das schönste Haus und die schickste Wohnung kommen irgendwann in die Jahre. Dann ist eine Renovation notwendig, vielleicht auch ein Umbau. Adrian Wenger, Experte beim VZ Vermögenszentrum, weiss, wie man ein solches Projekt finanziert.

Herr Wenger, nehmen wir an, ich besitze eine Immobilie, die saniert werden muss. Dafür brauche ich Geld und komme deshalb zu Ihnen. Wie gehen Sie bei der Beratung vor?

Ich versuche zuerst grob einzuordnen, um was eine Immobilie es sich handelt und wo der Sanierungsbedarf liegt Dann hinterfrage ich Ihre Finanzlage, häufig gibt es da ja Limiten: Das Vermögen ist nicht unbegrenzt gross, und die finanzielle Tragbarkeit muss gewährleistet sein. Das heisst, Sie müssen in der Lage sein, die monatlich anfallenden Zinsen zu begleichen. Vielfach nehmen die Leute ihre Bankunterlagen bereits zum ersten Beratungsgespräch mit, oder sie kennen die Zahlen auswendig. Ich würde Ihnen dann die finanzielle Lage umreissen, so dass Klarheit über die Ausgangslage herrscht. In einem zweiten Schritt betrachte ich Ihre Sanierungs- oder Umbaupläne detailliert Ich prüfe, ob die Summe, die Sie sich leisten können, mit ihrem Projekt übereinstimmt.

Sie würden also sagen, es lohnt sich, zuerst das Finanzielle zu klären, bevor man grosse Pläne schmiedet?

Für mich als Finanzexperte ist das Geld ausschlaggebend. Ein Architekt oder Bauherrenberater würde sich der Fragestellung vielleicht anders nähern. Ich finde es wichtig, dass Sie als Bauherrin Ihre finanziellen Möglichkeiten kennen, sonst entwerfen Sie Traumschlösser und hängen Ideen nach, die Sie gar nicht finanzieren können. Das bringt nur Enttäuschungen. Ich erlebe es häufig, dass Kunden eine Immobilie in der Absicht kaufen, sie zu renovieren. Dann stellt sich heraus, dass das Geld dafür gar nicht reicht. Am Ende sitzt man auf einem Haus oder einer Wohnung, die man nicht so nutzen kann, wie man es gerne möchte.

Es gibt auch Berater, die das ganze Paket anbieten: Umbauplanung und gleichzeitig auch Unterstützung in finanziellen Belangen. Ist das seriös?

Es kann durchaus sein, dass sich ein Berater in beiden Belangen gut auskennt. Man muss einfach sehen, dass es sehr aufwendig ist, lediglich Immobilienberatungen anzubieten, das ist hart verdientes Geld. Ich kann nachvollziehen, dass man da auf die Idee kommt, auch noch Hypotheken zu vermitteln; möglichst dort, wo man am meisten Provision bekommt. Als Kunde sollte man dieses Geschäftsmodell mit der nötigen Distanz beurteilen. Ich würde es nicht a priori verteufeln.

Die meisten Leute haben nicht genug Geld, um einen Umbau allein mit dem Ersparten zu bezahlen. Welche Möglichkeiten gibt es für die Finanzierung?

Wie bei einem Hauskauf können Sie auch bei einem Umbau eine Hypothek bei einem Finanzierungsinstitut aufnehmen. Die Grundregel lautet: Sie müssen mindestens 20 Prozent Eigenmittel aufbringen können. Die Bank wird eine Schätzung vornehmen, die massgebend ist. Nehmen wir als Beispiel eine Immobilie, die heute einen Wert hat von einer Million Franken. Sie planen einen Umbau, der 500'000 Franken kostet und gehen davon aus, dass das Haus danach einen Wert von 1,5 Millionen Franken hat. Bei einem älteren Haus kann es nun sein, dass die Bank nicht jeden Franken, den Sie in die Renovation stecken, anrechnet. Sagen wir, die Schätzung geht von einem Wert von nur 1,3 Millionen nach dem Umbau aus.

Die Bank übernimmt 80 Prozent der Finanzierung aufgrund der Schätzung, also eine Million und 40'000 Franken. Sie als Kundin müssen 260'000 Franken Eigenmittel aufbringen. Dazu kommen die 200'000 Franken, die Sie effektiv investier haben, die von der Bank aber nicht anerkannt wurden. Manchmal lohnt es sich, ein Gebäude zu vergrössern oder den Standard markant zu verbessern. Damit kann man einen höheren Schätzwert erreichen - in unserem Beispiel 1,5 Millionen. In diesem Fall werden Sie lediglich 300'000 Franken Eigenmittel aufbringen müssen, was 20 Prozent von 1,5 Millionen entspricht.

Kann ich für die Finanzierung auch meine Pensionskassengelder einsetzen?

Theoretisch ja. Allerdings unterliegt der Bezug von Vorsorgegeldem gewissen Beschränkungen. Manche Pensionskassen sind generell zurückhaltend, wenn es um einen Umbau geht. Sie nehmen entsprechende Projekte sehr genau unter die Lupe, gewähren unter Umständen nur einen Teilbezug oder lehnen das Gesuch ganz ab. Bevor Sie grosse Pläne für einen Umbau schmieden, lohnt es sich also, bei der Pensionskasse zu fragen, ob überhaupt eine Chance auf einen Bezug besteht.

Im besten Fall habe ich über die Jahre Geld für einen Umbau angespart und brauche gar keine Fremdfinanzierung...

Sicher, das ist aber nicht das, was ich täglich erlebe. Das Geldpolster, das die Leute haben, ist bescheidener als auch schon. Und das, obschon man denken könnte, die, tiefen Zinsen würden es erlauben, zu sparen. Bei Kreditnehmern, die bereits eine Hypothek haben, sehen wir häufig, dass sie für jeden kleinen Betrag eine Erhöhung der Hypothek beantragen müssen. Für die Bank ist dies ein Gefahrensignal. Das Finanzinstitut rechnet bei der Tragbarkeit mit einem hypothetischen Zins von 5%. Tatsächlich liegen die Zinsen heute viel tiefer, es müsste aIso möglich sein, Geld auf die Seite zu legen. Wenn ein Kunde nach fünf Jahren kommt und sagt, er brauche eine Garage fiir 20'000 Franken, kann es sein, dass die Bank abblockt.

Sie würden also empfehlen, für Sanierungen oder Umbauten zu sparen?

Auf jeden Fall, wobei es natürlich etwas auf die Ausgangslage ankommt. Einem mehrfachen Millionär muss man nicht sagen, er solle sparen, denn` er kann sich einiges leisten. Aber Haus- oder Wohnungsbesitzern, die mit relativ bescheidenen Mitteln starten, empfehle ich, eine Art Mietzins auf ein Konto einzuzahlen; das können 2500 oder 3000 Franken monatlich sein. Von diesem Konto sollen sie die Hypothekarzinsen abheben und einzahlen. Auf diese Weise müsste sich automatisch ein Sparguthaben ansammeln. Aber eben: Viele Leute befolgen diesen Rat nicht, weil sie lieber konsumieren und denken, die Zinsen blieben ohnehin immer tief. An einen Renovierungsbedarf in zehn oder zwanzig Jahren denken sie nicht.

Man hört immer wieder, dass es im Pensionsalter schwierig sei, überhaupt noch eine Hypothek zu bekommen beziehungsweise eine bestehende zu erhöhen. Stimmt das?

Normalerweise sind die Banken vorsichtig, das ist wahr. Es wird in der Regel nochmals eine umfassende Prüfung gemacht, die ganzen Finanzen werden durchleuchtet. Dies, weil das Einkommen im Rentenalter meistens tiefer ist als vorher. Wenn man befürchtet, dass einem die Hausbank bei einer Umbaufinanzierung Steine in den Weg legen könnte, kann man zuerst bei einer anderen Bank anfragen. Dann hat man einen ersten Anhaltspunkt, wie die Chancen auf eine Finanzierung stehen.

Kann ich bei einem Umbau mit steuerlichen Vorteilen rechnen?

Massnahmen, die werterhaltend sind, kann man vom steuerbaren Einkommen abziehen. Dann hat man je nach Grenzsteuersatz eine Steuerersparnis von 30 bis 35 Prozent auf der Investition. Wertvermehrende Investitionen sind bei der Einkommensbesteuerung nicht abzugsfähig. Viele Leute sparen Steuern, indem sie jedes Jahr etwas in ihre Immobilie stecken, also irgendeine Renovation machen lassen, die sie als werterhaltend deklarieren. Ich persönlich glaube, dass die Rechnung in der Regel am Schluss nicht aufgeht. Die Kosten der Einzelinvestitionen sind häufig höher, als wenn man ein einziges Mal eine grössere Sanierung durchführt. Wenn ich mir dann noch vor Augen halte, dass ich immer wieder in einer Baustelle wohne, ist für mich die Entscheidung klar, alles auf einmal zu erledigen.

Welche Mehrkosten sollte ich beim Umbauen sonst noch auf dem Radar haben?

Ins Geld gehen können Überraschungen bei älteren Immobilien. Ich hatte einmal Kunden, in deren Haus bei einem Umbau mehrere verwurmte Balken entdeckt wurden. Die Sanierung verursachte Mehrkosten von rund 600'000 Franken. Eine gute Abklärung vor einem Umbau hilft sicher. Als Hausbesitzer sollte man aber auch frühzeitig ans Alter denken. Man kann sich überlegen, ob sich zum Beispiel ein Umbau zur Einrichtung einer Einliegerwohnung lohnt So kann man monatlich einen Mietzins einnehmen. Das wiederum hilft, wenn das Einkommen sinkt, bei der Finanzierung der eigenen Hypothek.

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