Wohnungskauf im Rentenalter: Warum blockt die Bank?

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Neue Luzerner Zeitung, 17.6.2016

Ratgeber: Wir stehen vor der Pensionierung und wollen uns einen Teil des PK-Kapitals auszahlen lassen, um eine Wohnung zu kaufen. Ein Freund warnt uns aber, dass die Banken bei der Hypothekenvergabe bei Pensionierten strengere Massstäbe anlegten als bei jungen Leuten. Stimmt das? Wenn ja, warum?

Von Pascal Hess, Berater beim VZ VermögensZentrum in Luzern

Für Pensionierte sind die Kreditrichtlinien der Banken wesentlich strenger als für jüngere Paare. Die Kosten eines Eigenheims setzen sich für Pensionierte aus dem Hypothekarzins und den Nebenkosten zusammen. Sie gelten als tragbar, solange sie nicht mehr als einen Drittel des Renteneinkommens ausmachen. Banken berechnen die Tragbarkeit mit einem langfristigen Durchschnittszins von 5 Prozent. Dazu kommen Nebenkosten von 1 Prozent des Liegenschaftswerts.

Grösste Hürde: Tragbarkeit

Die Tragbarkeit erweist sich für pensionierte Eigenheimkäufer als grösste Hürde. Denn die Banken gehen bei ihnen nicht von einem Bruttoeinkommen aus, sondern von den Renten. Vom Bruttoeinkommen werden in der Regel 10 bis 15 Prozent für Sozialleistungen abgezogen, während die Renten ohne Abzüge ausbezahlt werden. Korrekterweise müssten die Banken darum bei Pensionierten für die Berechnung der Tragbarkeit das Renteneinkommen um 10 bis 15 Prozent erhöhen. Das macht aber keine Bank.

Wer einen Teil seines Pensionskassen- Guthabens als Kapital bezogen hat, kann noch weniger leicht nachweisen, dass das Eigenheim tragbar ist. So gut wie alle Banken rechnen nämlich nur die Erträge aus den Kapitalanlagen als Einkommen an, nicht aber den Kapitalverzehr. Vereinzelt gibt es Kreditgeber, die auch den Kapitalverzehr berücksichtigen, allerdings nur, wenn die Käufer eine umfassende, solide Einkommensund Vermögensplanung vorlegen können.

Knackpunkt zweite Hypothek

Hinzu kommt die Frage der Belehnungshöhe. Die meisten Banken finanzieren Liegenschaften bis zu 80 Prozent ihres Werts. Der Betrag, der 65 Prozent übersteigt, wird mit einer zweiten Hypothek finanziert, die innert 20 Jahren ganz abbezahlt werden muss. Das ist ein Knackpunkt: Liegenschaftskäufer, die älter als 65 sind, bekommen aus diesem Grund oft keine zweite Hypothek mehr - selbst wenn die Tragbarkeit gegeben wäre.

Pensionierte machen zudem immer wieder die Erfahrung, dass sie von Bankberatern in wichtigen Fragen zu wenig Unterstützung erhalten, etwa bei der Beurteilung der Wertbeständigkeit einer Liegenschaft und dem Wunsch nach einer Hypothek mit langer Laufzeit. Oder wenn sie sicherstellen möchten, dass die Liegenschaft nach dem Tod eines Ehepartners für den hinterbliebenen Partner finanzierbar bleibt.

Nicht ganzes Vermögen einsetzen

Pensionierte Eigenheimkäufer sollten generell darauf achten, dass die Liegenschaft altersgerecht ist. Das erspart hohe Umbaukosten, falls später einmal die Mobilität nicht mehr gegeben ist. Auch ist es ratsam, nicht das gesamte Vermögen in der Liegenschaft zu binden. Für den Kauf derselben sollte man nur so viel Eigenkapital einsetzen, dass langfristig eine ausreichende Reserve für unvorhergesehene Ausgaben bleibt.

Wer von der Hausbank eine Absage erhält, sollte sich nicht entmutigen lassen, sondern bei anderen Banken Offerten einholen. Bei den Richtlinien für Kredite an Pensionierte bestehen zwischen den Banken grosse Unterschiede.