Wie verschenkt man ein Haus?

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Basler Zeitung, 16.5.2016

Von Michael Fuss, Vorsorgespezialist beim VZ VermögensZentrum in Basel

Die Übertragung einer Immobilie hat ihre Tücken

Viele Eltern möchten ihr Eigenheim schon zu Lebzeiten auf die Kinder übertragen - aus finanziellen Gründen oder wegen eines späteren Heimeintritts. Allerdings: Eine Schenkung kann die finanzielle Unabhängigkeit des Schenkers und der Beschenkten gefährden.

Wer schon zu Lebzeiten sein Vermögen verschenkt, kann seine eigenen Einkommens- und Vermögenssteuern erheblich senken. Vielfach ist die Schenkung aber mit Auflagen verbunden: Der Beschenkte muss beispielsweise die Hypothek übernehmen oder dem Schenker ein lebenslanges Wohn- oder Nutzniessungsrecht einräumen. Ist die Gegenleistung im Verhältnis zum Wert der Liegenschaft zu hoch, bewerten die Steuerbehörden den Vermögensübergang nicht mehr als Schenkung, sondern als gewöhnlichen Verkauf. Dies hat zur Folge, dass Grundstückgewinnsteuern fällig werden und je nach Kanton auch Handänderungssteuern.

Dennoch sollte man sich das Recht zur Nutzung der Immobilie auf jeden Fall sichern. Das sogenannte Wohnrecht unterscheidet sich wie folgt von der Nutzniessung: Das Wohnrecht eignet sich, wenn die Übertragung die Eltern von allen Verpflichtungen befreien soll. Sie müssen lediglich den Eigenmietwert versteuern, können aber die Unterhaltskosten steuerlich geltend machen. Das reine Wohnrecht berechtigt aber nicht dazu, die Immobilie wirtschaftlich zu verwerten. Bei einer Nutzniessung hingegen können die Eltern weiterhin fast unbeschränkt über die Liegenschaft verfügen. Dafür müssen sie Steuern, Nebenkosten, Hypothekarzinsen und Versicherungsprämien bezahlen.

In beiden Fällen müssen die Kinder als Eigentümer der Liegenschaft für die Verbindlichkeiten gegenüber der Hypothekarbank geradestehen. Sind die Eltern nicht mehr in der Lage, die Hypothekarzinsen zu bezahlen, können die Kinder als Eigentümer in die Pflicht genommen werden. Deshalb werden bei der Übertragung die finanziellen Verhältnisse der Kinder überprüft.

Vorsicht bei Bevorzugung

Bei einer vorzeitigen Übertragung ist es wichtig, dass kein einzelner Erbe bevorzugt wird. Gesetzliche Erben müssen Schenkungen bei der Erbteilung wieder ausgleichen. Das kann sie finanziell in Bedrängnis bringen - nicht zuletzt weil die Höhe des Ausgleichs vom Wert des Erbvorbezugs im Zeitpunkt der Erbteilung abhängt. Hat zum Beispiel ein Vater seinem Sohn vor 20 Jahren eine Liegenschaft übertragen, deren Verkehrswert bis zum Tod des Vaters um 30 Prozent gestiegen ist, muss sich der Sohn den heutigen Wert an sein Erbe anrechnen lassen.

Die Schenkung ist ein endgültiger Schritt und kann nicht mehr rückgängig gemacht werden. Schenkende brauchen deshalb eine solide Finanzplanung, die aufzeigt, ob das nötige Einkommen trotz der Übertragung bis ins hohe Alter gesichert ist.