Wie können wir das Ferienhaus fair vererben?

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Neue Luzerner Zeitung, 27.4.2016

Ratgeber: Wir (64 und 63) sind verheiratet und haben drei erwachsene Kinder. Wir besitzen zwei Eigentumswohnungen in Luzern, wovon eine vermietet ist, sowie ein Ferienhaus in den Bündner Bergen. Derzeit überlegen wir, wie wir unser Vermögen dereinst vererben. Wir möchten alle Kinder gleich berücksichtigen und Streit vermeiden. Unklar ist vor allem, wie wir das Ferienhaus fair vererben können.

Von Alexandra Müller, Nachlassexpertin beim VZ VermögensZentrum in Sursee

Bei einer Erbteilung stellt sich oftmals die Frage nach der gerechten Verteilung - insbesondere dann, wenn Liegenschaften oder Grundstücke vererbt werden. Denn im Gegensatz zu Wertschriften oder Kontoguthaben lassen sich diese nicht einfach gleichmässig unter den Erben aufteilen. Nicht selten führen vererbte Immobilien deshalb zu Streit unter den Erben, und die Erbteilung verzögert sich über Jahre.

Erbengemeinschaft

Solange sich die Erben nicht über die Aufteilung des Nachlasses einigen können, bilden sie eine sogenannte Erbengemeinschaft und können nur gemeinsam über die Vermögenswerte einer Erbschaft verfügen. Das bedeutet: Sämtliche Entscheide, die das Erbe betreffen, müssen vom überlebenden Ehepartner und den drei Kindern gemeinsam und einstimmig gefällt werden. Das gilt selbst für reine Verwaltungshandlungen wie beispielsweise eine Reparatur am Haus. Der Anteil am Erbe, der dem einzelnen Mitglied zusteht, spielt dabei keine Rolle.

Wohnung: Vorrecht für Ehepartner

Zwar räumen die geltenden Gesetze dem überlebenden Ehepartner ein Vorrecht auf das Haus oder die Wohnung ein, die das Ehepaar gemeinsam bewohnt hat, sowie auf das gemeinsame Mobiliar und ein allfälliges Auto. Anders sieht es hingegen bei einem Ferienhaus oder einer Ferienwohnung aus. Hier hat der überlebende Ehepartner kein Vorrecht. Er muss zusammen mit den übrigen Erben ausmachen, was mit der Liegenschaft geschieht. Dasselbe gilt auch für die vermietete Wohnung.

Erbteilung verlangen

Oft kann sich die Erbengemeinschaft nicht auf einen Verkauf der Liegenschaft einigen, weil ihre Preisvorstellungen weit auseinanderliegen oder mehrere Erben das Haus selbst übernehmen möchten. Kommt es zu keiner Übereinkunft, kann jeder Miterbe jederzeit gerichtlich die Erbteilung verlangen. Das Gericht ordnet den Zwangsverkauf der Liegenschaft beziehungsweise eine öffentliche Versteigerung oder eine Versteigerung nur unter den Erben an. Dies ist für alle Beteiligten aber die schlechteste Lösung. Denn der Erlös ist in so einem Fall meistens deutlich geringer als bei einem normalen Verkauf. Und die Kosten für das Gerichtsverfahren können je nach Streitwert sehr hoch sein.

Aufteilung im Voraus regeln

Darum ist es oft von Vorteil, wenn Sie und Ihre Frau in Ihren jeweiligen Testamenten oder in einem Ehe- und Erbvertrag regeln, wer welche Vermögenswerte aus dem Nachlass erhalten soll. Ohne solche Teilungsvorschriften kann die Erbteilung langwierig, aufreibend und teuer werden. Oder die Liegenschaft muss entgegen Ihrer Absicht verkauft werden. Eine Teilungsvorschrift kann auch für den überlebenden Ehepartner sinnvoll sein, wenn man ihm neben seinem gesetzlichen Vorrecht auf das gemeinsam bewohnte Heim und das gemeinsame Mobiliar auch weitere Vorrechte einräumen möchte.

Bei Teilungsvorschriften gilt es zu beachten, dass keine Erbquoten oder gar Pflichtteile verletzt werden dürfen. Vergessen Sie deshalb nicht, dass sich der Wert eines zugeteilten Vermögens im Lauf der Jahre stark verändern und deshalb unter Umständen erst zu einem späteren Zeitpunkt zu einer Verletzung der Erbquote führen kann. Denn entscheidend ist der Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Erbteilung. Ebenso sollten Sie bedenken, dass der bevorteilte Erbe ohne anders lautende Vereinbarung die übrigen Erben für den übersteigenden Anteil finanziell abfinden muss.