Tipps für Hausbesitzer: Das sollten Sie wissen

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Traumhaus, 1.5.2016

Von Adrian Wenger, Leiter Key-Clients-Hypotheken beim VZ VermögensZentrum

Beim Kauf eines Hauses lauern viele Fallstricke - rechtliche wie finanzielle. Sie können viel Geld kosten oder manchmal sogar das Ende des Haustraums bedeuten. Hier die wichtigsten Tipps.

Unvorteilhafte Verträge

Hypothekarverträge sind fast immer zugunsten der Bank formuliert. Wird etwa eine Festhypothek vorzeitig aufgelöst, ist meistens eine Vorfälligkeitsentschädigung von mehreren Tausend Franken fällig. Bei steigenden Zinsen kann diese Entschädigung durchaus zum Vorteil des Hypothekarnehmers ausfallen. Allerdings: Die Verträge der meisten Banken sehen vor, dass eine Entschädigung zugunsten des Hausbesitzers
automatisch verfällt. Oder: Selbst wenn eine Festhypothek einen festen Verfall hat, müssen Kreditverträge oft bis zu sechs Monate vorher gekündigt werden, wenn man den Anbieter wechseln will. Es lohnt sich also, das Kleingedruckte genau zu lesen.

Teures Hypothekarmodell

Banken empfehlen am liebsten Festhypotheken, weil sie daran am meisten verdienen. Festhypotheken sind aber deutlich teurer als Geldmarkt Hypotheken (auch Libor-Hypothek genannt). Aktuell kosten Geldmarkt-Hypotheken rund ein Prozent, das sind 0,6 Prozentpunkte weniger als eine durchschnittliche zehnjährige Festhypothek. Das heisst: Mit einer Geldmarkt-Hypothek über 500'000 Franken kann man gegenüber einer zehnjährigen Festhypothek bis zu 30'000 Franken sparen.

Wertpapiere und Ersparnisse

Wertschriften und Spargelder eigenen sich gut als Eigenkapital. Eine langfristige Planung lohnt sich aber. Wer Wertpapiere unter Zeitdruck verkaufen muss, riskiert grosse Verluste. Um finanziell flexibel zu bleiben, sollte man zudem nicht alle Ersparnisse einsetzen und Reserven behalten. Das Wertschriftenportfolio lässt sich auch verpfänden. Allerdings wird es zu höchstens 50 Prozent belehnt. Sinken die Kurse zu stark, kann die Bank Titel verkaufen - und so Verluste realisieren.

PK-Gelder verpfänden

Für die Hausfinanzierung sind Guthaben aus der zweiten Säule sehr beliebt. Wer dieses Geld bewusst einsetzt, sollte es hinterher wieder ansparen, um das Haus auch im Alter halten zu können. Inzwischen verlangen Banken mindestens zehn Prozent "echtes" Eigenkapital - also Geld, das nicht aus der zweiten Säule stammt. Oft lohnt es sich, die PK Gelder zu verpfänden. So bleiben Versicherungsschutz und Alterskapital erhalten und die Bank kann bis zu 90 Prozent des Kaufpreises als Hypothek gewähren.

3a-Gelder öfters beziehen

Die meisten Hausbesitzer, die ihre Hypothek mit der Säule 3a amortisieren, beziehen Guthaben erst bei der Pensionierung, um die Hypothek zurückzuzahlen. Der steuerliche Vorteil dieser indirekten Amortisation nimmt aber ab, wenn das Geld länger in der Säule 3a bleibt. Es lohnt sich, 3a-Guthaben auf Bankkonten regelmässig zu beziehen. Viele wissen nicht, dass 3a-Bezüge im Abstand von fünf Jahren erlaubt sind, um die Hypothek abzuzahlen.

Tragbarkeit prüfen

Die Banken haben die Tragbarkeitsprüfung verschärft. Wer dauerhaft arbeitslos wird oder sich scheiden lässt, muss nachweisen, dass seine Hypothek weiterhin tragbar ist. Früher machte das kaum eine Bank, solange die Zinsen pünktlich bezahlt wurden. Werden keine Regelungen getroffen, was in solchen Fällen mit der Liegenschaft passieren soll, können Hausbesitzer in finanzielle Schwierigkeiten geraten.

Im Alter Amortisieren?

Viele möchten bei der Pensionierung einen grossen Teil ihrer Hypothek zurückzahlen, etwa mit Vorsorgegeldern, die zur Auszahlung kommen. Dank der Amortisation vermindern sich die Zinskosten. Im Gegenzug steigt aber die Steuerbelastung, weil der Schuldzinsabzug kleiner ausfällt. Eine Amortisation schränkt zudem den finanziellen Spielraum ein, der etwa für Erbvorbezüge, Renovierungen oder unerwartete Ausgaben benötigt wird.

Hohe Steuern und Gebühren

Käufer und Verkäufer von Liegenschaften müssen dem Fiskus, den Notariaten und Grundbuchämtern diverse Steuern und Gebühren entrichten. Diese können sich zu einem ansehnlichen Betrag summieren. Die Unterschiede zwischen den Kantonen sind erstaunlich gross. Für mehr Klarheit lohnt sich eine Rücksprache mit dem Notariat und Grundbuchamt. Wichtig für Käufer ist auch: Diese Kosten kann man nicht mit der Hypothek begleichen. Sie belasten somit das Eigenkapital. Wer nur 20 Prozent Eigenkapital einbringen will, sollte in einem separaten Gebührenkässeli Geld sparen.

Nutzniessung - das muss man wissen

Ehepaare können das Eigenheim zu Lebzeiten auf die Kinder übertragen. Als Nutzniesser dürfen die Eheleute im Haus wohnen, es vermieten, Erträge behalten und den Eigenmietwert versteuern. Sie müssen aber auch für die Hypothekarzinsen, Versicherungen oder den Unterhalt aufkommen. Viele wissen nicht, dass die Kinder als Eigentümer dann auch mehr mitzureden haben: Sie müssen einen Umbau oder die Aufstockung der Hypothek bewilligen und Kreditverträge mitunterzeichnen.