Ist es sinnvoll, das Eigenheim zu Lebzeiten zu übertragen?

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Traumhaus, 1.7.2016

Von Renato Sauter, Leiter Nachlass beim VZ VermögensZentrum

Wer ein Eigenheim besitzt, sollte sich möglichst früh überlegen, was nach seinem Tod damit geschehen soll. So kann man Streit zwischen den Erben vermeiden und in manchen Fällen erst noch Steuern sparen.

Die Witwe oder der Witwer hat ein gesetzliches Vorrecht auf das gemeinsame Eigenheim. Im Normalfall gehört es aber nicht dem hinterbliebenen Ehepartner allein, sondern der Erbengemeinschaft, an der auch die Kinder beteiligt sind. Wenn er das Haus behalten möchte, den Kindern ihren Anteil aber nicht auszahlen kann, darf er zumindest das Wohn- bzw. Nutzniessungsrecht beanspruchen. Weil ihm das Haus aber nicht gehört, darf er es ohne Einverständnis der übrigen Erben nicht verkaufen oder die Hypothek erhöhen, wenn er in Geldnot gerät. Wer möchte, dass sein Ehepartner frei über das Haus verfügen kann, sollte ihn so weit wie möglich begünstigen.

Streit mit Folgen

Problematischer wird es, wenn der Eigentümer keinen Ehepartner hinterlässt. Häufig können sich die Erben nicht einigen, ob sie das Haus verkaufen oder vermieten wollen, ihre Preisvorstellungen gehen weit auseinander, oder mehrere Erben möchten das Haus selbst übernehmen. Die Folge sind oft jahrelange Auseinandersetzungen. Während dieser Zeit steht das Haus meistens leer, und die auflaufenden Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten schmälern das Erbe. Wird keine Einigung erzielt, kann der Richter einen Zwangsverkauf bzw. eine öffentliche Versteigerung anordnen. Weil dies kaum den Wünschen des Verstorbenen entspricht, sollte man die Angelegenheit frühzeitig mit seinen Erben besprechen. Idealerweise wird zu Lebzeiten ein entsprechender Erbvertrag unterzeichnet. Doch was tun, wenn kein solcher Vertrag zustande kommt, weil sich die Beteiligten bereits heute nicht einig sind?

Als Ausweg aus dieser verzwickten Situation bietet sich zum Beispiel an, dass der Eigentümer in seinem Testament mit einer sogenannten Teilungsvorschrift bestimmt, welcher Erbe die Liegenschaft unter Anrechnung an sein Erbteil übernehmen darf. Ein Erbstreit lässt sich aber auch durch einen frühzeitigen Verkauf der Liegenschaft vermeiden. Dagegen kann sich keiner der Erben wehren, denn was man zu Lebzeiten mit seinem Vermögen anstellt, ist allein Sache des Eigentümers. Nur wenige aber wollen dem Frieden unter den Erben zuliebe ihre eigenen vier Wände verkaufen und stattdessen ihren Lebensabend in einer Mietwohnung verbringen. Dies lässt sich umgehen, indem das Eigenheim an einen Erben übertragen wird und sich der Verkäufer im Gegenzug ein lebenslängliches Wohnoder Nutzniessungsrecht sichert. Als Entgelt für dieses Recht vereinbaren die beiden Parteien, dass sich der Kaufpreis um das kapitalisierte Wohn- oder Nutzniessungsrecht reduziert. Ist der betreffende Erbe nicht in der Lage, den Kaufpreis aufzubringen, kann er sich den Kaufpreis als Erbvorbezug an sein späteres Erbe anrechnen lassen. Achtung: Bei einer Übertragung der Liegenschaft an die Nachkommen sind die Steuerfolgen zu prüfen - unter Umständen können Grundstückgewinnsteuern anfallen.

Erben nicht benachteiligen

Sowohl im Falle einer Teilungsvorschrift als auch bei einem Erbvorbezug gilt der jeweilige Verkehrswert der Liegenschaft im Zeitpunkt des Todes des Erblassers als Anrechnungswert bei der Erbteilung. Wer einen tieferen Wert vereinbart, sorgt zusätzlich für böses Blut unter den Miterben. Schliesslich mögen sich einzelne Erben bereits dadurch benachteiligt fühlen, dass einer ihrer Miterben die Liegenschaft übernehmen darf. Das Gleiche gilt natürlich auch bei einer vorzeitigen Übertragung der Liegenschaft an einen der Erben, wenn ihr Wert bis zum Tod des Erblassers erheblich steigt. Grundsätzlich liegt es jedoch im freien Ermessen des Erblassers, einzelne Erben zu bevorzugen, solange dadurch die Pflichtteile der übrigen Erben nicht verletzt werden.

Nutzniessung und Wohnrecht

Für eine frühzeitige Eigentumsübertragung einer Liegenschaft, inklusive Wohnrecht oder Nutzniessung des bisherigen Eigentümers, können steuerliche Gründe sprechen. Und zwar dann, wenn der betreffende Erbe hohe Erbschaftssteuern entrichten müsste. Dies ist insbesondere bei Nicht-Verwandten der Fall, etwa bei Konkubinatspartnern. Je nach Kanton zahlen Nicht-Verwandte Steuern von bis zur Hälfte des geerbten Vermögens. Durch die Nutzniessung oder das Wohnrecht vermindert sich der Betrag, den die Steuerbehörde als Schenkung anrechnet, um den kapitalisierten Wert der Nutzniessung bzw. des Wohnrechts. Ein Beispiel: Ein 60-Jähriger überträgt der Konkubinatspartnerin sein Haus im Wert von einer Million Franken. Er behält sich jedoch ein lebenslängliches Nutzniessungsrecht vor. Dieses wird entsprechend der Restlebenserwartung des Nutzniessers kapitalisiert, was einen Betrag von 420'000 Franken ergibt. Statt 950'000 Franken muss die Konkubinatspartnerin somit lediglich 530'000 Franken versteuern. Sie spart damit über 150'000 Franken Steuern. Je jünger der Nutzniesser ist, desto höher sind der kapitalisierte Wert der Nutzniessung und die Steuerersparnis.