Immobilie anstelle von Obligationen?

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Basler Zeitung, 19.05.2016

Von Karl Flubacher, Niederlassungsleiter des VZ VermögensZentrum in Basel

Trotz Anlagenotstand: Renditeliegenschaften bergen Risiken

Für sicherheitsbewusste Anleger ist es schon fast zum Verzweifeln: Die Zinsen auf Sparkonten sind im Keller, und wer bei den Obligationen einen noch einigermassen moderaten Zins erhalten möchte, muss sich diesen teuer erkaufen. Ein Ende dieser Entwicklung ist nicht in Sicht. Im März hat die Europäische Zentralbank (EZB) ihre Leitzinsen erneut gesenkt. Und auch die Schweizerische Notenbank (SNB) zeigt keine Ambitionen, die Negativzinsen aufzugeben.

Als mögliche Alternative zu den Obligationen werden oft Immobilien genannt. Schliesslich ist der Kauf einer Liegenschaft aufgrund der rekordtiefen Hypothekarzinsen so attraktiv wie schon lange nicht mehr. Investoren kaufen beispielsweise Eigentumswohnungen, um sie zu vermieten und so eine ansprechende Rendite zu erzielen.

Mehr Eigenmittel

Allerdings: Solche Investitionen bergen hohe Risiken. Sogenannte Renditeliegenschaften erfordern mehr eigene finanzielle Mittel als selbst bewohnte Immobilien. Denn die Banken stellen bei der Finanzierung von vermieteten Immobilien auf den Ertragswert ab. Der Ertragswert entspricht den kapitalisierten Mieteinnahmen und ist in der Regel deutlich tiefer als der Kaufpreis. Deshalb müssen Käufer oft bis zu 50 Prozent des Kaufpreises als Eigenmittel selbst beisteuern. Viele Käufer sind sich zudem nicht bewusst, dass der Ertragswert stark vom jeweiligen Zinsniveau abhängt. Angenommen, die jährlichen Mieterträge einer Wohnung belaufen sich auf 36'000 Franken. Bei einem Kapitalisierungszinssatz von fünf Prozent ergibt das einen Ertragswert von 720'000 Franken. Steigt das allgemeine Zinsniveau allerdings um zwei Prozentpunkte und der Kapitalisierungszins deshalb auf sieben Prozent, sinkt der Ertragswert um über 200'000 Franken auf rund 515'000 Franken. Die Bank kann in so einem Fall vom Eigentümer verlangen, dass der Wohnungsbesitzer zusätzliche Eigenmittel von rund 100'000 Franken einschliesst.

Frage der Wertentwicklung

Entsprechend schränken Renditeobjekte die finanzielle Flexibilität in der Regel stark ein. Und sie lassen sich - anders als viele Wertschriftenanlagen, wie beispielsweise Obligationen - nicht innert kürzester Zeit verkaufen. Als Einkommensquelle sind sie daher eher für kapitalkräftige Personen geeignet, die neben der Liegenschaft über leicht liquidierbare Anlagen in ausreichender Höhe verfügen, mit denen sich auch ein grösserer unerwarteter Kapitalbedarf decken lässt.

Ob sich ein Kauf auszahlt, hängt auch von der Wertentwicklung der Immobilie ab. Eine Werteinbusse kann die ohnehin bescheidene Rendite zunichtemachen, und bei einem Verkauf kann die Immobilie sogar zum Verlustgeschäft werden.

Die Preise für Renditeobjekte bewegen sich derzeit auf hohem Niveau, weshalb Investoren mit einer nachhaltigen Wertsteigerung kaum rechnen können. In manchen Regionen sind die Immobilienpreise gar rückläufig. Weitere Preissteigerungen sind deshalb fast nur möglich, wenn zum Beispiel Spargelder bei den Banken negativ verzinst werden. Zudem sind während der Haltedauer Unterhalts- und Nebenkosten fällig und ein allfälliger Verkaufsgewinn wird durch Maklerkosten, Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuern geschmälert.