Hypothek bei Pensionierung

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Die Südostschweiz, 11.6.2016

Von Adrian Wenger, Leiter Key Clients Hypotheken beim VZ VermögensZentrum

Banken drohen Pensionierten vermehrt mit der Kündigung der Hypothek, weil mit dem tieferen Einkommen nach der Pensionierung die Tragbarkeit nicht mehr gegeben ist. Oder sie teilen ihnen mit, dass die Hypothek höchstens noch ein paar Jahre weitergeführt werden kann, falls der Kredit nicht reduziert wird.

Die Zunahme solcher Fälle hängt vor allem damit zusammen, dass die Schweizerische Bankiervereinigung ihre Richtlinien verschärft hat. Diese Richtlinien sehen vor, dass Banken bei bonitätsrelevanten Ereignissen wie zum Beispiel der Pensionierung zwingend prüfen müssen, ob die Tragbarkeitsvorschriften weiterhin erfüllt sind. Banken drohen Pensionierten vermehrt mit der Kündigung der Hypothek, weil mit dem tieferen Einkommen nach der Pensionierung die Tragbarkeit nicht mehr gegeben ist. Oder sie teilen ihnen mit, dass die Hypothek höchstens noch ein paar Jahre weitergeführt werden kann, falls der Kredit nicht substanziell reduziert wird.

Banken rechnen mit fünf Prozent Hypozins

Bei den heute sehr tiefen Hypothekarzinsen könnten viele Pensionierte ihre Hypothek trotz tieferem Einkommen problemlos weiterhin bedienen. Damit eine Hypothek aus Sicht der Bank als tragbar gilt, dürfen die Eigenheimkosten aber nicht mehr als ein Drittel des regelmässigen Einkommens betragen. Die Bank rechnet dabei mit einem Hypothekarzins von fünf Prozent, plus Nebenkosten von einem Prozent des Liegenschaftswerts. Hinzu kommt die Amortisation, falls die Liegenschaft zu mehr als zwei Dritteln belehnt ist. Diese Tragbarkeitsrechnung ergibt für eine Hypothek von 800'000 Franken und einen Liegenschaftswert von 1,5 Mio. Franken kalkulatorische Eigenheimkosten von 55'000 Franken pro Jahr. Die Tragbarkeit ist gegeben, wenn das Renteneinkommen mindestens 165'000 Franken beträgt.

Was tun, wenn die Bank mit der Kündigung der Hypothek droht?

Am besten handelt man eine Stillhaltefrist aus. So kann man sich in Ruhe nach einem anderen Kreditinstitut umsehen, das die Hypothek möglicherweise übernimmt, oder man muss die Liegenschaft zumindest nicht unter grossem Zeitdruck verkaufen.

Nur bedingt Schutz bietet die Strategie, vor der Pensionierung noch eine langfristige Festhypothek abzuschliessen. Die Bank kann die Hypothek mit Bezug auf die verschlechterte Bonität trotzdem jederzeit kündigen und vom Hypothekarnehmer die Zahlung einer Ausstiegsentschädigung für die vorzeitige Auflösung der Festhypothek verlangen, die schnell einmal mehrere Tausend oder Zehntausend Franken betragen kann.

Spätestens mit fünfzig die Tragbarkeit prüfen

Eigenheimbesitzer können sich am besten vor unliebsamen Überraschungen schützen, wenn sie spätestens mit fünfzig prüfen, ob das Eigenheim auch nach der Pensionierung tragbar ist. Dann bleibt in der Regel noch genügend Zeit, um Einkommenslücken zu schliessen und den fehlenden Betrag anzusparen. Wenn man hingegen erst kurz vor der Pensionierung durch die Bank vor vollendete Tatsachen gestellt wird und die finanziellen Mittel ungenügend sind, lässt sich ein Verkauf des Eigenheims unter Umständen nicht mehr abwenden.

Viele frisch Pensionierte zahlen bei der Pensionierung einen grossen Teil ihrer Hypothek mit Vorsorgeoder Sparguthaben zurück. Dieses Geld steht dann allerdings nicht mehr als finanzielle Reserve zur Verfügung oder um das Einkommen im Ruhestand aufzubessern. Vor allem Pensionierte, die einen Teil ihres Pensionskassenguthabens auszahlen lassen, erfüllen danach die Tragbarkeitskriterien oft nicht mehr. Hier kann ein Wechsel zu einem Hypothekargeber helfen, der nicht nur die Erträge aus den Kapitalanlagen als Einkommen berücksichtigt, sondern auch den Kapitalverzehr in die Tragbarkeitsrechnung einbezieht.

In Ausnahmefällen können erwerbstätige Kinder den Kreditvertrag als Solidarschuldner mitunterzeichnen. Dadurch kann ihr Einkommen in die Tragbarkeitsrechnung einbezogen werden. Alternativ können die Eltern ihr Haus auch den Kindern verkaufen, die es ihnen dann vermieten. Oft fehlen den Kindern aber die finanziellen Möglichkeiten, um eine Solidarhaftung oder die Liegenschaft zu übernehmen, weil sie selbst ein Eigenheim besitzen. Zudem bewerten viele Banken vermietete Liegenschaften deutlich tiefer als selbst bewohnte. Für Pensionierte kommt auch eine Immo-Rente in Frage, wie sie beispielsweise der HEV Schweiz für seine Mitglieder anbietet. Voraussetzung dafür ist eine Liegenschaft an guter Lage mit einem Verkehrswert von mindestens 1 Mio. Franken, die zu höchstens 30 Prozent belehnt ist. Für eine Immo-Rente wird die Hypothek auf so bis 65 Prozent erhöht. Die Summe steht nach Abzug der Zinsen für den Lebensunterhalt zur Verfügung. Eine Versicherung stellt den Verbleib im Haus bis zum Lebensende sicher.