Die Sicherheit fürs Eigenheim im Alter

Basler Zeitung, 11.02.2016

Von Adrian Wenger, Hypothekarexperte beim VZ VermögensZentrum in Zürich

Das Haus ist so gut wie abbezahlt, aber die Rente reicht kaum zum Leben, und der grösste Teil des freien Vermögens ist aufgebraucht. Das kann zu finanziellen Engpässen führen - insbesondere dann, wenn plötzlich hohe Pflegekosten oder grössere Investitionen anfallen, oder weil nach dem Tod des Ehepartners die Rente des hinterbliebenen Partners erheblich kleiner wird. Kaum jemand will sein Haus oder seine Wohnung verkaufen, um an das benötigte Geld zu kommen. Mithilfe einer Immo-Rente, auch Umkehrhypothek genannt, lässt sich ein unfreiwilliger Verkauf seines Eigenheimes vermeiden.

Viele Hausbesitzer haben ein Leben lang für ihr Eigenheim gespart und geplant, so lange wie möglich in den eigenen vier Wänden zu wohnen. Doch Banken lehnen die Aufstockung der Hypothek zur Aufbesserung des Renteneinkommens in der Regel ab, da die Belastung für Hypothekarzinsen und Nebenkosten für den Kreditnehmer nicht tragbar wäre.

Immer mehr Hausbesitzer sehen sich auch mit der Situation konfrontiert, dass die Bank ihnen bei der Pensionierung mit der Kündigung der Hypothek droht, weil die Tragbarkeitsvorschriften verletzt sind. Grund: Mit der Pensionierung geht das Einkommen in der Regel deutlich zurück. Damit eine Hypothek aber aus Sicht der Bank als tragbar gilt, dürfen die Zins- und Nebenkosten auch dann nicht mehr als ein Drittel des regelmässigen (Renten-) Einkommens betragen, wenn der Hypothekarzins auf fünf Prozent steigt.

Mit einer Immo-Rente lässt sich der unfreiwillige Verkauf seines Eigenheims vermeiden. Voraussetzung für eine Umkehrhypothek ist eine gut unterhaltene Liegenschaft mit einem Verkehrswert von mindestens einer Million Franken, die zu höchstens 30 Prozent belehnt ist. Für die Immo-Rente wird die Hypothek auf 50 bis 65 Prozent des Verkehrswerts aufgestockt und als langfristige Festhypothek aufgenommen. Mit dem zusätzlichen Geld werden zuerst die Hypothekarzinsen für die nächsten zehn bis 15 Jahre bezahlt. Der Rest steht als freies Kapital zur Verfügung und kann zur Deckung der Lebenshaltungskosten verwendet werden. In der Regel reicht das zusätzliche Kapital, um finanzielle Lücken zu schliessen. Nach Ablauf der Festhypothek wird evaluiert, ob die Immo-Rente nochmals verlängert werden kann. Dies ist vor allem bei tief belehnten Immobilien oftmals möglich.

Hypothek an die Erben

Stirbt der Hypothekarnehmer, bevor das Kapital aufgebraucht ist, können seine Erben die Festhypothek übernehmen. Sonst wird sie gegen eine Entschädigung, die je nach Entwicklung der Zinsen zugunsten oder zulasten der Erben ausfällt, vorzeitig aufgelöst, und die bereits bezahlten Hypothekarzinsen werden pro rata zurückerstattet.

Eine Immobilienrente eignet sich für alle Immobilienbesitzer, die trotz bescheidener Rente in ihrem Eigenheim wohnen bleiben wollen. Da die Zinsen der Bank bereits im Voraus bezahlt werden, besteht zudem kein Risiko, dass die Bank den Hypothekarvertrag während der Laufzeit kündigt. Der Zeitpunkt für den Abschluss einer Immo-Rente ist heute sehr günstig. Denn die Zinsen für Festhypotheken mit langen Laufzeiten bewegen sich auf tiefem Niveau.  

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