Wie ermittle ich den Wert meines Elternhauses?

Neue Luzerner Zeitung, 11.9.2015

Ratgeber: Ich habe von meinen Eltern eine Liegenschaft geerbt. Das Einfamilienhaus möchte ich nun verkaufen, ohne jedoch einen Makler damit zu beauftragen. Meine Eltern haben vor 20 Jahren einen Kaufpreis von Fr. 800'000.- bezahlt, zudem haben sie rund Fr. 200'000.- investiert. Zu welchem Preis kann ich die Liegenschaft zum Kauf anbieten? Wie kann ich bei der Preisfestsetzung vorgehen?

Von Martin Bass, Berater vom VZ VermögensZentrum in Luzern

Ob es die eigenen vier Wände sind, das Elternhaus oder die Traumliegenschaft: Viele Menschen neigen dazu, Immobilien mit Emotionen zu verbinden. Gerade in Ihrem Fall kann es sein, dass Sie durch die persönlichen Erinnerungen an das Elternhaus der Liegenschaft einen hohen persönlichen Wert beimessen und den Preis überschätzen.

Makler für Preisschätzung

Auch wenn Sie das Haus selber verkaufen wollen: Zumindest für die Preisfestlegung sollten Sie es sich überlegen, ob Sie trotz der Kosten nicht einen Experten beiziehen wollen. Den eigentlichen Verkauf könnten Sie dann immer noch in Eigenregie durchführen. Der Beizug eines Spezialisten gewährleistet einerseits die Objektivität bei der Bewertung, andererseits können unrealistische Preisvorstellungen aufgrund dessen Know-how und Erfahrung verhindert werden.

Die bekannteste Methode für die Beurteilung des Liegenschaftswertes ist die klassische Substanzwertmethode. Dabei werden der Wert des Grundstücks, die Kosten für die Gebäudeerstellung (korrigiert um eine Altersentwertung) und die Baunebenkosten ermittelt. Dafür wird das Objekt vor Ort besichtigt und ein Bericht über die Lage und den Zustand der Liegenschaft erstellt. Die Kosten für diese Bewertung bewegen sich in einer Bandbreite von ein- bis zweitausend Franken. Diese Methode empfiehlt sich eher für die Käufer einer Liegenschaft, da durch die Besichtigung vor Ort auch der Renovationsbedarf ermittelt werden kann.

Neue Bewertungsmethode

Bis Ende der 90er-Jahre wurden Liegenschaften ausschliesslich mittels Besichtigung vor Ort bewertet. Im klassischen Eigenheimbereich hat sich in den letzten Jahren aber eine Methode durchgesetzt, bei der anhand von wenigen Kriterien der Marktwert der Liegenschaft ermittelt wird: die sogenannte hedonische Bewertungsmethode. Im Vergleich zur klassischen Substanzwertmethode findet keine Besichtigung vor Ort statt, sodass diese Bewertungsform zeitlich effizienter und deshalb für wenige hundert Franken zu haben ist.

Der Begriff Hedonismus stammt aus der Antike und steht für Freude, Lust oder Genuss. Auch bei einem Kauf der Liegenschaft geht es um diese Eigenschaften. Wer eine Immobilie sucht, entscheidet sich für eine bestimmte Region oder Gemeinde, dann für die Anzahl Zimmer und die Wohnfläche, den Baustil, den Ausbaustandard und zuletzt für die Ausstattung. Für eine hedonische Bewertung werden diese Kriterien mit denen von Tausenden Immobilien verknüpft, die in den letzten Monaten die Hand gewechselt haben. In der Schweiz gibt es mehrere Anbieter, welche unter anderem von den Banken die Verkaufspreise auf einer anonymen Basis und aufgeteilt in die genannten Eigenschaften in ihren Systemen erfassen. Dadurch können für typische Eigenheime sehr zuverlässige Vergleichswerte ermittelt werden.

Das ist auch der Grund, weshalb viele Banken die Gewährung von Hypotheken auf der Basis von hedonischen Bewertungen vornehmen. Privatpersonen können über das Internet selber eine hedonische Schätzung erstellen, indem sie entsprechende Fragebögen ausfüllen. Allerdings besteht dabei die Gefahr, dass der Zustand oder die Lage zu positiv bewertet und das Ergebnis dadurch verfälscht wird. Ein Bewertungsfachmann geht diesbezüglich sachlicher vor. Lassen Sie daher Ihr Elternhaus von einem unabhängigen Immobilienspezialisten hedonisch bewerten, um einen verlässlichen Wert für den Verkauf zu erhalten.

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