Vier Wände für Fremde

Basler Zeitung, 9.7.2015

Von Adrian Wenger, Leiter Key Clients Hypotheken beim VZ VermögensZentrum

Die tiefen oder sogar negativen Renditen auf Obligationenanlagen führen dazu, dass Privatanleger vermehrt mit dem Kauf einer Eigentumswohnung liebäugeln, um sie zu vermieten. Jeder Investor sollte sich vor dem Kauf über die genauen Kosten und Erträge im Klaren sein.

Käufer einer nicht selbst genutzten Immobilie im Kanton Basel-Stadt müssen drei Prozent Handänderungssteuern auf dem Erwerbspreis zahlen. Zudem erhöhen Notariats- und Grundbuchgebühren die Investitionssumme. Ein wichtiger Indikator für die Rentabilität der Immobilie ist die Bruttorendite. Sie entspricht den jährlichen Mietzinseinnahmen geteilt durch die Investitionssumme. Die Bruttorendite kann aber irreführend sein, da sie unter anderem die Unterhaltskosten nicht berücksichtigt. So können alte Wohnungen mit hohen Unterhaltskosten ähnliche Bruttorenditen wie Neubauwohnungen aufweisen, die kaum Unterhaltskosten verursachen. Es lohnt sich darum für den Investor, eine Kalkulation auf Nettobasis zu erstellen.

Wie verwalte ich die  Wohnung?

Diese Kalkulation zeigt auf, wie viel von der Bruttorendite nach Abzug von Unterhalts- und Verwaltungsaufwand sowie Rückstellungen für Leerstände und Sanierungen (Erneuerungsfonds) übrig bleibt. Insbesondere sollte sich der Investor gut überlegen, wie er die Verwaltung der Immobilie organisiert. Auseinandersetzungen mit Mietern können manchmal sehr aufwendig sein.

Renditeliegenschaften erfordern einen höheren Einsatz an eigenen Mitteln als selbst bewohnte Liegenschaften. Sie stellen deshalb häufig ein Klumpenrisiko im Portfolio von Privatanlegern dar. Banken stellen bei der Finanzierung von vermieteten Immobilien auf den Ertragswert ab. Er entspricht den kapitalisierten Mieteinnahmen und ist in der Regel deutlich tiefer als der Kaufpreis. Käufer müssen deshalb oft bis zu 50 Prozent des Kaufpreises als Eigenmittel selbst beisteuern.

Die Banken sind verpflichtet, die finanzierten Liegenschaften periodisch neu zu bewerten. Investoren müssen sich daher bewusst sein, dass der Ertragswert stark vom Zinsniveau abhängt. Angenommen, die jährlichen Mieterträge einer Wohnung belaufen sich auf 36 000 Franken.

Eigenmittel von 100000 Franken

Das ergibt bei einem Kapitalisierungszinssatz von fünf Prozent einen Ertragswert von 720 000 Franken. Steigt das allgemeine Zinsniveau um zwei Prozentpunkte und der Kapitalisierungszins deshalb auf sieben Prozent, sinkt der Ertragswert um über 200 000 Franken auf rund 515 000 Franken. Die Bank wird in so einem Fall verlangen, dass der Wohnungsbesitzer zusätzliche Eigenmittel von rund 100 000 Franken einschiesst.

Ob sich die Investition in eine Renditeliegenschaft auszahlt, hängt auch von deren Wertentwicklung ab. Eine Werteinbusse würde die ohnehin meist bescheidene Rendite zunichte- und die Investition bei einem Verkauf sogar zu einem Verlustgeschäft machen.

Mit einer nachhaltigen Wertsteigerung können Investoren im aktuellen  Marktumfeld kaum rechnen. Die  Immobilienpreise steigen heute längst nicht mehr so stark wie in den vergangenen Jahren, in manchen Regionen  sind sie sogar rückläufig. Zudem wird ein allfälliger Verkaufsgewinn durch Grundstückgewinnsteuern und Maklerkosten geschmälert.

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