Trotz tiefen Zinssätzen: Festhypotheken bleiben zu teuer

Basler Zeitung, 8.10.2015

Von Adrian Wenger, Leiter Key Clients Hypotheken beim VZ VermögensZentrum in Zürich

Geldmarkt-Hypotheken sind weiterhin die beste Wahl

Bis zu 90 Prozent aller Immobilien in der Schweiz sind mit Festhypotheken finanziert, obwohl sie statistisch gesehen am teuersten sind. Ein Kostenvergleich über mehrere Zehn-Jahres-Perioden seit 1991 zeigt: Hausbesitzer wären mit Geldmarkt-Hypotheken in jeder dieser Perioden viel besser gefahren als mit Festhypotheken. Wer zum Beispiel zwischen 1995 und 2005 eine Hypothek über 500'000 Franken für jeweils fünf Jahre fest aufgenommen hat, zahlte in dieser Zeit 279'000 Franken Zinsen. Das entspricht mehr als 50 Prozent des Hypothekarbetrags. Mit einer Geldmarkt-Hypothek (auch Libor-Hypothek genannt) wären die Kosten nur etwa halb so hoch ausgefallen.

Die Differenz zwischen den beiden Hypothekarmodellen hat in den letzten Jahren zwar abgenommen - der Preisunterschied ist aber immer noch beachtlich. Zwischen 2005 und 2015 waren fünfjährige Festhypotheken noch rund 50 Prozent teurer als Geldmarkt-Hypotheken. Wer in diesem Zeitraum zwei aufeinanderfolgende Fünf-Jahres-Festhypotheken über 500'000 Franken abgeschlossen hatte, musste Zinskosten von insgesamt 135'500 Franken bezahlen. Mit einer Geldmarkt-Hypothek waren es fast 46'000 Franken weniger.

Die Entwicklung in der Vergangenheit ist keine Garantie für zukünftige Ergebnisse. Ist es denkbar, dass Festhypotheken in naher Zukunft besser abschneiden? Aus heutiger Sicht sprechen mindestens drei Argumente dagegen. Erstens kosten Festhypotheken je nach Laufzeit immer noch fast doppelt so viel wie Geldmarkt-Hypotheken. Die Zinssätze für Festhypotheken mit einer Laufzeit von mindestens acht Jahren sind in den letzten Monaten zwar wieder etwas gesunken. Für Zehn-Jahres-Festhypotheken beispielsweise zahlt man heute im Schnitt etwa 1,9 Prozent. Geldmarkt-Hypotheken sind dagegen für rund ein Prozent zu haben. Die Zinsen für Geldmarkt-Hypotheken müssten in den nächsten zehn Jahren linear auf 2,8 Prozent ansteigen, damit sie im Durchschnitt gleich teuer wären wie eine zehnjährige Festhypothek.

Tausende Franken sparen

Zweitens haben die Schweizer Währungshüter erst kürzlich bestätigt, dass sie bis auf Weiteres an negativen Zinsen festhalten werden. Und auch die US-Notenbank Fed hat kürzlich die Erhöhung der Zinsen auf einen späteren Zeitpunkt vertagt. Drittens führen die negativen Zinsen zu einem Puffer bei den Preisen für Festhypotheken: Erst wenn die Schweizerische Nationalbank ihre Leitzinsen auf über null Prozent anhebt, können Festhypotheken wieder substanziell teurer werden.

Festhypotheken lohnen sich nur, wenn die Zinsen stark steigen und für längere Zeit hoch bleiben. Dieses Szenario ist eher unwahrscheinlich. Die Chancen stehen gut, dass Hypothekarnehmer noch mehrere Jahre von den sehr günstigen Konditionen profitieren und damit gegenüber Festhypotheken jedes Jahr Tausende Franken an Zinsen sparen. Wer von tiefen Zinsen ausgeht, sollte je nach Höhe der gesamten Hypothek höchstens ein Viertel bis ein Drittel fest abschliessen und den Rest mit Geldmarkt-Hypotheken finanzieren.

 

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