Soll ich vorzeitig aus der teuren Festhypothek aussteigen?

Neue Luzerner Zeitung, 22.05.2015

Ratgeber: Ich habe für meine Wohnung eine zehnjährige Festhypothek über 300 000 Franken, die in einem Jahr ausläuft. Der Zinssatz beträgt 4 Prozent. Aufgrund des  aktuellen Niedrigzinsumfeldes überlege ich mir, die Hypothek vorzeitig aufzulösen, um bei der Erneuerung von den aktuell tiefen Festhypothekensätzen zu profitieren. Was halten Sie von meiner Idee?

Marco Pfister, Berater beim VZ Vermögenszentrum Sursee

Falls Sie aus Ihrer Festhypothek frühzeitig aussteigen möchten, ist eine vorzeitige Auflösung Ihres Kreditvertrages notwendig. Der vorzeitige Ausstieg führt dazu, dass Sie der Bank eine Entschädigung zahlen müssen. Die Höhe dieser Entschädigung hängt davon ab, zu welchem Zins die Bank den zurückgezahlten Kredit während der restlichen Laufzeit anlegen kann.

Seit dem 22. Januar 2015 hat die Schweizerische Nationalbank SNB einen Negativzins eingeführt. Das heisst, wenn eine Bank Kontoguthaben bei der SNB führt, muss sie dafür einen Zinssatz von 0,25 Prozent zahlen.

Bank entgehen Erträge

Wenn Sie sich für die vorzeitige Auflösung Ihrer Festhypothek entscheiden, entgehen der Bank Erträge. Dieser Ausfall entspricht in Ihrem Fall 4 Prozent von 300 000 Franken für ein Jahr. In den meisten Kreditverträgen ist vereinbart, dass die Bank diese 300 000 Franken für die Restlaufzeit am Geld- und Kapitalmarkt anlegt. Die Zinsen für 1 Jahr fest liegen derzeit bei -0,6 Prozent. Das heisst, Sie zahlen nicht nur die ordentlichen Zinsen von 4 Prozent bis zum ursprünglichen Verfall, sondern auch noch die Negativzinsen von 0,6 Prozent für die Wiederanlage der Gelder.

Eine solche Negativverzinsung ist rechtlich zwar umstritten, wird aber von vielen Banken so gelebt. Gesamthaft wird die Bank demnach eine Ausstiegsentschädigung über rund 14 000 Franken verlangen. Je nach Gebührenordnung der Banken ist es möglich, dass noch weitere Kosten wie z B. Bearbeitungsgebühren usw. hinzukommen, sodass Sie der vorzeitige Ausstieg oft sehr teuer zu stehen kommt.

Festhypothek auf Termin

Günstiger als die vorzeitige Auflösung Ihrer Festhypothek ist der Abschluss einer Festhypothek auf Termin (auch Forward-Hypothek genannt). Damit fixieren
Sie den Zinssatz für die Anschlusshypothek schon heute. Eine vorzeitige Fixierung ist je nach Anbieter bis zu 18 Monate möglich. Für eine Termin oder Forward-Hypothek zahlt man wegen der längeren Zinsbindung einen etwas höheren Zinssatz als für eine Festhypothek, die sofort ausbezahlt wird. Durch das Abschliessen einer Forward-Hypothek sichern Sie sich gegen steigende Zinsen ab und zahlen dafür eine Prämie.

Aktuell sind die Zinsunterschiede zwischen den Laufzeiten sehr gering. Dies führt dazu, dass die Aufschläge für Termin-Festhypotheken auch nur leicht höher sind. Für eine fünfjährige Festhypothek, die erst in einem Jahr ausbezahlt wird, beträgt die Absicherungsprämie durchschnittlich rund 0,12 Prozent pro Jahr. Es ist allerdings sehr unwahrscheinlich, dass sich eine solche Absicherung lohnt. Erst wenn die Zinssätze am Geld- und Kapitalmarkt wieder über 0 Prozent sind,  werden die Festhypotheken wieder substanziell teuren Schliessen Sie eine Festhypothek deshalb nur dann ab, wenn Sie absolut sicher sind, dass die Zinsen in den nächsten Monaten deutlich ansteigen.

Wichtig ist, dass die Berechnung der Absicherungsprämie bei Forward-Hypotheken je nach Institut variieren kann. Für eine optimale Organisation Ihrer fälligen Tranche ist Ihre Gesamthypothekarsituation zu berücksichtigen. Dabei nimmt die individuelle Hypothekarstrategie unter Berücksichtigung der gewählten Hypothekarmodelle und der Fälligkeitsstruktur eine zentrale Rolle ein.

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