Renovationen und Umbau finanzieren

Basler Zeitung, 13.8.2015

Von Adrian Wenger, Leiter Key Clients Hypotheken beim VZ VermögensZentrum in Zürich

Banken übernehmen nur den wertvermehrenden Teil der Kosten.

Früher oder später sind bei jedem Gebäude kostspielige Erneuerungen fällig: Die Fassade benötigt einen neuen Anstrich, die Küche muss modernisiert werden und die Heizung wird sanierungsbedürftig. Manchmal erfordern auch höhere Ansprüche an den Wohnraum oder veränderte Lebensumstände einen Hausumbau, zum Beispiel im Hinblick aufs Alter.

Liegenschaftsbesitzer sollten jährlich Rückstellungen in Höhe von etwa 0,5 Prozent des Immobilienwerts für grössere Erneuerungen bilden. Hat man dies versäumt, müssen für die Finanzierung eines Umbaus andere Geldquellen angezapft werden. 

Die Banken bieten grundsätzlich Hand für eine Finanzierung der Umbau oder Sanierungskosten. 30'000 bis 50'000 Franken gelten jedoch als untere Grenze für eine Erhöhung der Hypothek. Zudem finanzieren Banken nur den Anteil an den Kosten, die den Wert der Liegenschaft erhöhen. Das sind in der Regel etwa 50 bis 70 Prozent der gesamten Sanierungskosten. So ist die neue Küche zwar schöner, moderner und in der Regel auch besser ausgestattet als die alte, sie erhöht den Wert des Hauses aber nicht um den gesamten dafür benötigten Betrag. Schliesslich verfügte die Immobilie schon vorher über eine Küche. Das Gleiche gilt für Bodenbeläge und Badezimmer. Den Anteil an den Kosten, die bloss werterhaltend sind, muss der Hausbesitzer in der Regel selbst aufbringen. Eigenheimbesitzer können einen Umbau oder eine Renovation auch mit Pensionskassen- und 3a-Guthaben finanzieren. Ausgenommen davon sind zum Beispiel der Swimmingpool und nicht bewohnbare Räume wie eine Garage.

Vom Pauschalabzug profitieren

Für den Hausbesitzer ist auch interessant zu erfahren, ob und wie stark die geplanten Investitionen den Wert der Liegenschaft tatsächlich steigern. Hier hilft die hedonische Bewertung: Der Hausbesitzer erfasst dabei die Eckdaten seiner Immobilie vor und nach der Sanierung. Die Differenz der beiden Werte zeigt ihm, ob sich die Investitionen bei einem Verkauf auszahlen würden. Werterhaltende Ausgaben kann man in der Steuererklärung in der Regel als Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abziehen. In den meisten Kantonen kann man jedes Jahr entscheiden, ob man die effektiven Unterhaltskosten abziehen oder den Pauschalabzug geltend machen will. Kleinere Investitionen in den Unterhalt der Liegenschaft sollte man nach Möglichkeit auf das gleiche Kalenderjahr konzentrieren. So kann man in den übrigen Jahren, in denen nur geringe Unterhaltskosten anfallen, vom Pauschalabzug profitieren. Grössere Renovationsarbeiten hingegen staffelt man besser so, dass sie sich auf mehrere Steuerperioden verteilen. So kommt man mehrere Jahre in eine tiefere Progressionsstufe und spart entsprechend mehr Steuern. Rechnungen für wertvermehrende Investitionen sollten sorgfältig aufbewahrt werden. Die Kosten für diese Arbeiten darf man beim Verkauf der Liegenschaft vom steuerbaren Grundstückgewinn abziehen, was die Grundstückgewinnsteuern reduziert.  

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