Renditeliegenschaft geerbt: was nun?

Der Schweizerische Hauseigentümer, 15.04.2015

Von Adrian Wenger, Leiter Key Clients Hypotheken, VZ VermögensZentrum

Wer eine vermietete Liegenschaft erbt, sollte ein paar typische Fehler vermeiden, die einen teuer zu stehen kommen.

Wer eine vermietete Liegenschaft erbt, muss sich nicht selten völlig unvorbereitet mit wichtigen Fragen auseinandersetzen. Mangels Zeit und Fachwissen übertragen viele frischgebackene Eigentümer die Verwaltung der Liegenschaft zu ihrer Entlastung an professionelle Immobilienverwaltungen.

Doch Themen wie die Mietzinsen, Hypotheken oder kleinere Renovationen, die man als leicht oder überschaubar empfindet, werden häufig selbst  angepackt. So machen nicht wenige Neu-Eigentümer typische Anfängerfehler, die sie teuer zu stehen kommen.

Investitionen sorgfältig prüfen

Sie möchten zum Beispiel umgehend die Mieten erhöhen.  Mietzinserhöhungen sind vor allem dann verlockend, wenn die aktuellen Mieten unter dem ortsüblichen Niveau liegen, wobei sich die Vergleichbarkeit  mit anderen Objekten oft als schwierig erweist.

Die Entwicklung von Mieten ist an die Kosten gekoppelt, insbesondere an den Referenzzins, den Durchschnittszins aller laufenden Hypothekarverträge in der Schweiz. Dieser sinkt seit längerem, sodass viele Mieter sogar Anspruch auf eine Senkung ihres Mietzinses haben. Mietzinserhöhungen lassen sich daher oft nur durchsetzen bei Investitionen, die den Wert vermehren (wie neue Küchen, Bäder oder Bodenbeläge) oder die Energiebilanz verbessern (wie eine Isolierung der Aussenwände).

Nicht selten machen sich frischgebackene Eigentümer daran, ihre architektonischen Träume zu verwirklichen. Doch so schön Dachterrassen, Designerküchen oder ein Eichenparkett mit Zweimeter-Riemen auch sind - sie kosten eine Stange Geld, das nur zum Teil oder gar nicht auf die Mieter überwälzt werden kann. Die zum Teil beträchtlichen Ausgaben erhöhen also nicht die Mieteinnahmen, sondern verschlechtern die Rendite.

Die richtige Hypothekarstrategie wählen

Auch bei der Finanzierung der Liegenschaft sollten sich Erben nicht zu Schnellschüssen hinreissen lassen. Selbst bei den heute sehr tiefen Zinsen ist das Sparpotenzial enorm, wenn man sich für die richtige Hypothekarstrategie entscheidet. Bleiben die Zinsen in den nächsten zehn Jahren konstant tief oder steigen sie nur leicht, sind Geldmarkt-Hypotheken durchschnittlich bis zu 0,7 Prozentpunkte pro Jahr günstiger als eine 10-jährige Festhypothek, die heute zwischen 1,6 und 1,9 Prozent kostet.

Festhypotheken sind lediglich dann am günstigsten, wenn die Zinsen stark steigen. Gerade für Besitzer von Renditeliegenschaften ist es sehr interessant, einen grossen Teil der Hypothekarsumme als Geldmarkt-Hypothek aufzunehmen. Denn nach einem starken Zinsanstieg steigt auch der Referenzzins, und die Mieten können nachoben angepasst werden.

Erbengemeinschaften sind auf Dauer keine ideale Lösung

Darüber hinaus stehen Erben von Renditeliegenschaften vor anspruchsvollen Entscheidungen: Wollen und können sie die Liegenschaft behalten? Wenn es eine  Erbengemeinschaft gibt, soll sie bestehen bleiben, oder soll ein Erbe die anderen auszahlen? Die Mitglieder einer Erbengemeinschaft müssen jeden Entscheid gemeinsam fällen.

Dieses Einstimmigkeitsprinzip kann dazu führen, dass die Erbengemeinschaft handlungsunfähig wird, wenn auch nur einer der Erben mit einem Entscheid nicht einverstanden ist. Viele blockierte Erbengemeinschaften kümmern sich kaum um die Bewirtschaftung ihrer Erbschaft. Können die nötigen Unterhaltsarbeiten an der Liegenschaft wegen Unstimmigkeiten unter den Eigentümern nicht ausgeführt werden, sind Werteinbussen die Folge.

Es empfiehlt sich daher, eine Erbengemeinschaft so rasch als möglich aufzulösen. Je länger das aufgeschoben wird, desto verfahrener wird die Situation. Stirbt ein Erbe, geht sein Anteil an seine Erben über. Mit der Zeit hat man es deshalb mit einer immer grösseren Zahl von Miterben zu tun, deren Interessen möglicherweise noch unterschiedlicher sind. In so einem Fall wird es noch schwieriger, einen einstimmigen Entscheid zu treffen.

Steuern und Potenzial berücksichtigen

Übernimmt ein einzelner Erbe die 'Liegenschaft, sollten die Grundstückgewinnsteuern, die bei einem späteren Verkauf der Liegenschaft anfallen, im Übernahmepreis berücksichtigt werden. Für eine faire Aufteilung der Liegenschaft sollten die Erben auch das Potenzial der Liegenschaft berücksichtigen. Nicht selten lassen sich der Verkehrswert und die Rendite mit gezielten Investitionen deutlich verbessern. Deshalb ist es sinnvoll, die anderen Erben an einem allfälligen Verkaufsgewinn oder -verlust zu beteiligen, damit sich niemand im Nachhinein benachteiligt oder übervorteilt fühlt.

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